요약
○ 사실관계
- 건설임대사업자로서 건설임대주택을 신축 중에 있으며 임차인모집공고를 통하여 임대차계약을 완료함
- 임대주택 준공 후 상법에 따른 물적분할을 계획하고 있으며, 분할 신설회사에게 주택임대사업 관련 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계할 예정임
- (국토해양부 질의답변) 분할 신설회사로 승계된 임대주택은 권리와 의무가 포괄 승계되는 것이므로 당초 임대주택(공공건설임대주택)의 성격을 그대로 가지는 것임
○ 질의내용
- 합산배제 건설임대주택이 회사의 분할로 권리와 의무가 포괄적으로 승계되는 경우, 당해 임대주택을 계속하여 분할 신설회사의 합산배제 건설임대주택으로 보는지와 임대기간 계산은 어떻게 하는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로정하는 1세대 1주택자(이하 1세대 1주택자 라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 「임대주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
< 이하생략 >
○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 대통령령이 정하는 주택 이란 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 임대사업자 라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 사업자등록 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 합산배제 임대주택 이라 한다)을 말한다.
1. 「임대주택법」 제2조제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 건설임대주택 이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
< 중간생략 >
⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항제1호나목 및 같은 항 제3호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목, 같은 항 제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.
2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.
3. 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 합병법인등 이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 피합병법인등 이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병 법인등의 임대기간에 합산한다.
< 이하생략 >
[ 제 목 ]
합병·분할 시 합산배제 임대주택의 유형 및 임대기간의 계산
[ 요 지 ]
합병법인 등(합병·분할 또는 조직변경을 한 법인)이 피합병법인 등의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우 임대주택의 유형이 그대로 유지되며, 임대기간은 피합병법인 등의 임대기간을 합산하여 계산
[ 회 신 ]
합병·분할 또는 조직변경을 한 법인(합병법인 등)이 합병·분할 또는 조직변경 전의 법인(피합병법인 등)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우 종합부동산세법시행령 제3조 제1항 각 호에 따른 임대주택의 유형(건설임대주택, 매입임대주택, 기존임대주택 등)이 그대로 유지되는 것이며, 합산배제 임대주택의 임대기간은 피합병법인 등의 임대기간을 합병법인 등의 임대기간에 합산하여 계산하는 것임
[ 관련법령 ]종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】
〔붙 임 : 참고자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 건설임대사업자로서 건설임대주택을 신축 중에 있으며 임차인모집공고를 통하여 임대차계약을 완료함
- 임대주택 준공 후 상법에 따른 물적분할을 계획하고 있으며, 분할 신설회사에게 주택임대사업 관련 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계할 예정임
- (국토해양부 질의답변) 분할 신설회사로 승계된 임대주택은 권리와 의무가 포괄 승계되는 것이므로 당초 임대주택(공공건설임대주택)의 성격을 그대로 가지는 것임
○ 질의내용
- 합산배제 건설임대주택이 회사의 분할로 권리와 의무가 포괄적으로 승계되는 경우, 당해 임대주택을 계속하여 분할 신설회사의 합산배제 건설임대주택으로 보는지와 임대기간 계산은 어떻게 하는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로정하는 1세대 1주택자(이하 1세대 1주택자 라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 「임대주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
< 이하생략 >
○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 대통령령이 정하는 주택 이란 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 임대사업자 라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 사업자등록 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 합산배제 임대주택 이라 한다)을 말한다.
1. 「임대주택법」 제2조제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 건설임대주택 이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
< 중간생략 >
⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항제1호나목 및 같은 항 제3호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목, 같은 항 제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.
2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.
3. 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 합병법인등 이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 피합병법인등 이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병 법인등의 임대기간에 합산한다.
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