요약
○ 사실관계
- 1995년 취득한 아파트가 재건축(2002년 1월 사업계획승인) 되어 2006년 1월 완공됨
- 분양가액 등 내역
· 분양금액(A) : 469,965,000원
· 종전 부동산 평가액(B) : 349,000,000원
· 권리가액(C) : 387,669,200원
· 총부담금(A-C) : 82,295,800원(= 청산금 납부액)
- 2009년 7월 위 아파트를 양도함
○ 질의내용
- 소득세법 시행령 제166조 제2항에 의하여 재건축 주택의 양도차익 산정시 종전 부동산 평가액과 권리가액이 다른 경우 ‘기존건물과 그 부수토지의 평가액’은 어느 가액을 적용하는지
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① ～ ③ 생략
① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.
1. 청산금을 납부한 경우
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 관리처분계획인가후양도차익 이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 관리처분계획인가전양도차익 이라 한다)
2. 청산금을 지급받은 경우
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 지급받은 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항의 규정에 의한 필요경비]×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 지급받은 청산금) / 기존건물과 그 부수토지의 평가액]
② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.
1. 청산금을 납부한 경우
[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 청산금납부분양도차익 이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 기존건물분양도차익 이라 한다)
2. 청산금을 지급받는 경우
제1항제2호에 따른 가액
③ 생략
④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.
2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 양도일 또는 취득일 전후 는 관리처분계획인가일 전후 로 본다.
⑤ 이하 생략
○ 재산세과-3406, 2008.10.21.
(사실관계)
- 재개발입주권에 대한 사업승인일 현재 종전부동산의 평가액이 136,045,000원이였으나
- 조합관리처분시 사업성이 떨어져 기준금액이 종전평가액보다 낮은 134,904,943원으로 확정됨.
(질의)
- 이 경우 종전부동산의 평가액은 당초평가금액인지 관리처분시 기준금액인지 여부
(회신)
1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 또는 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 등은 「소득세법 시행령」 제166조의 규정에 의하는 것임.
2. 귀 질의의 경우, 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획(구 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 구 주택건설촉진법에 의한 사업계획을 포함함)에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것임.
○ 기획재정부 재산세제과-425, 2009.03.08.
(사실관계)
1. 2007.10.20. 재개발조합으로부터 조합원 개인별 분양설계서 받음.
2. 2007.11.30. 관리처분인가 신청함.
3. 2008.7.27. 관리처분인가됨.
*** “조합원 개인별 분양설계서”내역(2008.7.27. 현재 관리처분인가 및 조합원분양계약서)
종전의 권리내역 총가액: 291,137,380 분양기준가액 추산액: 321,357,440
분양예정추산액: 415,569,000
징수추산액(조합원부담금): 94,211,560(계약금, 중도금, 잔금)
4. 2008.12.31. 양도예정
(질의내용)
신축아파트 조합원권리가액(소득세법 시행령 제166조 제4항 제1호의 평가액)이 무엇인지
- 예규(재산-3406, 2008.10.21.)에서 말하는 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시 및 주거환경정비법에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것이다 라고 함.
- 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격은 ￦291,137,380이고 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것은 ￦321,357,440인 것으로 판단하여 양도세 계산시 소득세법 시행령 제166조 제2항 제1호의 기존건물과 그 부수토지의 평가액을 ￦321,357,440으로 계산하면 되는지.
(회신)
소득세법 제166조 제4항에 따른 기존건물과 그 부수토지의 평가액은 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격(그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격)임.
○서면4팀-1873, 2004.11.19.
(질의)
소득세법시행령 제166조의 입주권 양도차익 계산시 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 재건축 시행당시 재건축조합에서 종전주택을 감정한 가액 195,000,000원(감정가액이 사업인가 관청 등에 제출되었음)인지 아니면 새로 신축되는 아파트의 일반 분양가액(313,170,000원)에서 추가로 조합에 납부해야 할 청산금(63,010,000원)을 차감한 금액인 250,160,000원인지.
(회신)
도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 양도한 경우 당해 입주권의 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항에 의하는 것이며, 이 경우 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법(현행 도시및주거환경정비법)에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것임.
[ 제 목 ]
기존건물과 그 부수토지의 평가액 적용 방법
[ 요 지 ]
‘기존건물과 그 부수토지의 평가액’이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획(구 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 구 주택건설촉진법에 의한 사업계획을 포함함)에 의하여 정하여진 가격을 말하며, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격에 의함
[ 회 신 ]
주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 「소득세법 시행령」 제166조 제2항에 의하는 것이며, 이 경우 ‘기존건물과 그 부수토지의 평가액’이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획(구 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 구 주택건설촉진법에 의한 사업계획을 포함함)에 의하여 정하여진 가격을 말하며, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격에 의하는 것입니다.
[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1995년 취득한 아파트가 재건축(2002년 1월 사업계획승인) 되어 2006년 1월 완공됨
- 분양가액 등 내역
· 분양금액(A) : 469,965,000원
· 종전 부동산 평가액(B) : 349,000,000원
· 권리가액(C) : 387,669,200원
· 총부담금(A-C) : 82,295,800원(= 청산금 납부액)
- 2009년 7월 위 아파트를 양도함
○ 질의내용
- 소득세법 시행령 제166조 제2항에 의하여 재건축 주택의 양도차익 산정시 종전 부동산 평가액과 권리가액이 다른 경우 ‘기존건물과 그 부수토지의 평가액’은 어느 가액을 적용하는지
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① ～ ③ 생략
① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.
1. 청산금을 납부한 경우
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 관리처분계획인가후양도차익 이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 관리처분계획인가전양도차익 이라 한다)
2. 청산금을 지급받은 경우
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 지급받은 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항의 규정에 의한 필요경비]×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 지급받은 청산금) / 기존건물과 그 부수토지의 평가액]
② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.
1. 청산금을 납부한 경우
[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 청산금납부분양도차익 이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 기존건물분양도차익 이라 한다)
2. 청산금을 지급받는 경우
제1항제2호에 따른 가액
③ 생략
④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.
2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 양도일 또는 취득일 전후 는 관리처분계획인가일 전후 로 본다.
⑤ 이하 생략
○ 재산세과-3406, 2008.10.21.
(사실관계)
- 재개발입주권에 대한 사업승인일 현재 종전부동산의 평가액이 136,045,000원이였으나
- 조합관리처분시 사업성이 떨어져 기준금액이 종전평가액보다 낮은 134,904,943원으로 확정됨.
(질의)
- 이 경우 종전부동산의 평가액은 당초평가금액인지 관리처분시 기준금액인지 여부
(회신)
1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 또는 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 등은 「소득세법 시행령」 제166조의 규정에 의하는 것임.
2. 귀 질의의 경우, 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획(구 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 구 주택건설촉진법에 의한 사업계획을 포함함)에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것임.
○ 기획재정부 재산세제과-425, 2009.03.08.
(사실관계)
1. 2007.10.20. 재개발조합으로부터 조합원 개인별 분양설계서 받음.
2. 2007.11.30. 관리처분인가 신청함.
3. 2008.7.27. 관리처분인가됨.
*** “조합원 개인별 분양설계서”내역(2008.7.27. 현재 관리처분인가 및 조합원분양계약서)
종전의 권리내역 총가액: 291,137,380 분양기준가액 추산액: 321,357,440
분양예정추산액: 415,569,000
징수추산액(조합원부담금): 94,211,560(계약금, 중도금, 잔금)
4. 2008.12.31. 양도예정
(질의내용)
신축아파트 조합원권리가액(소득세법 시행령 제166조 제4항 제1호의 평가액)이 무엇인지
- 예규(재산-3406, 2008.10.21.)에서 말하는 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시 및 주거환경정비법에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것이다 라고 함.
- 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격은 ￦291,137,380이고 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것은 ￦321,357,440인 것으로 판단하여 양도세 계산시 소득세법 시행령 제166조 제2항 제1호의 기존건물과 그 부수토지의 평가액을 ￦321,357,440으로 계산하면 되는지.
(회신)
소득세법 제166조 제4항에 따른 기존건물과 그 부수토지의 평가액은 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격(그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격)임.
○서면4팀-1873, 2004.11.19.
(질의)
소득세법시행령 제166조의 입주권 양도차익 계산시 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 재건축 시행당시 재건축조합에서 종전주택을 감정한 가액 195,000,000원(감정가액이 사업인가 관청 등에 제출되었음)인지 아니면 새로 신축되는 아파트의 일반 분양가액(313,170,000원)에서 추가로 조합에 납부해야 할 청산금(63,010,000원)을 차감한 금액인 250,160,000원인지.
(회신)
도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 양도한 경우 당해 입주권의 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항에 의하는 것이며, 이 경우 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법(현행 도시및주거환경정비법)에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것임. |
