요약
○ 사실관계
개인사업자 정△△은 2006.6월 이후부터 답8,927㎡를 5차례에 걸쳐 다수의 토지소유자로부터 취득하여 부동산개발전문가의 자문을 얻어 토지(답)를 공장용지로 형질변경하고 공장건축 허가를 득한 후 동 토지위에 공장을 신축하여 2009.5. 32억원에 양도함.
사업자등록 : 2007.12.29. 제조/산업기계로 사업자등록하였으나 실적이 없다는 이유로 직권 폐업되어 2008.8.12. 기존 제조업외 건설/건축공사업을 추가하여 사업자등록을 재등록하였고 이후 2008.11.10. 부동산매매업을 추가등록함.
공장신축 및 양도 경위
- 2006. 6.-2008.7.11. 답 8,927평방미터 취득
- 공장 건축허가 : 2008.01.10.
- 공장 건축착공 : 2008.05.25.
- 공장 사용승인 : 2009.01.23.
- 공장건물 및 공장용지 양도 : 2009.05.04.(계약일 2009.3.13.)
- 토지소재지 :김해시 한림면 퇴래리 584번지 외 5필지
○ 질의내용
제조업 등 개인사업을 영위하는 거주자가 농지를 취득하여 공장용지로 형질을 변경하고 공장건축 허가를 득하여 당해 토지위에 공장건물을 신축하여 양도한 경우에, 공장건물 및 공장용지 양도소득이 부동산매매업에서 발생하는 소득인지, 양도소득에 해당하는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제4조【소득의 구분】
① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.
1. 종합소득
당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것
2. 퇴직소득
퇴직으로 인하여 발생하는 소득과 「국민연금법」 또는 「공무원연금법」 등에 의하여 지급받는 일시금(부가금ㆍ수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 지급받는 것을 포함한다. 이하 같다)
3. 양도소득
자산의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제19조【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제34조【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
○ 소득세법 기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 대법원 1999. 9. 21. 선고 97누17674 판결
부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다.
○ 대법원 1995.2.28. 선고 94누12869 판결
가. 부동산의 신축판매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이다.
나. 원고는 주택신축업에 대한 사업자등록까지 하고 건축허가를 받은 후 사업을영위하여 오다가 절세나 금융조달의 편의 등을 위하여 법인체를 설립하여 이를운영하기로 하고 그가 사실상 설립한 법인체에 사업일체를 양도한 사정과 원고가 건축중이던 다세대주택의 태양이나 규모 등을 고려하여 볼 때 원고는 건설업을 영위하여 온 것으로 보아야 할 것이고, 비록 원고가 재시공과정에서의공사비 추가부담이 과중하게 되어 당초의 사업계획을 포기하고 토지및 그 지상 미완성 건축물을 양도하였다 하여도 그와 같은 사정만으로는 위 법인체에의 양도에 대하여 사업성을 부인할 수는 없는 것이라고 한 사례.
○ 대법원 1994.9.23. 선고 94누6352 판결
가.부가가치세법시행규칙 제1조 제1항과 소득세법기본통칙 2-4-8-20 제1항 제1호는 구 소득세법(1990.12.31. 법률 제4281호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 제8호, 같은법시행령 제36조 제3호 소정의 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하고, 어느 부동산의 매매로 인한소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려야 한다.
○ 소득세과-3090, 2008.09.03
부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 신축 및 양도의 목적, 이용실태, 보유기간 및 거래의 규모 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로
판매를 목적으로 신축한 건물을 양도하거나 신축한 건물이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하는 것이나, 임대를목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것임.
○ 서면1팀-1374, 2005.11.11
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 이 때 대외적으로 주택신축판매업을 표방하였는지 여부 또는 사업자등록 여부에 따라 판단하는 것은 아님.
○ 서면1팀-70, 2005.01.17
부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이므로, 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항임.
○ 서면4팀-1897, 2004.11.23
양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상을 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로서 이에 해당하는 지는 사실관계를 종합하여 판단하는 것임.
○ 제도 46011-10200,2001.03.22
임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모·빈도·계속성·반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.
[ 제 목 ]
공장건물을 신축하여 양도하고 받는 대가 등의 소득구분
[ 요 지 ]
부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등을 종합적으로 판단하여 사업적인 경우 사업소득으로, 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우 양도소득에 해당하는 것임
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우, 거주자가 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 「소득세법」제19조에 따라 사업소득에 해당하는 것이나 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은 법 제94조에 따라 양도소득에 해당하는 것이므로, 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항입니다.
[ 관련법령 ]소득세법 제19조【사업소득】
소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
개인사업자 정△△은 2006.6월 이후부터 답8,927㎡를 5차례에 걸쳐 다수의 토지소유자로부터 취득하여 부동산개발전문가의 자문을 얻어 토지(답)를 공장용지로 형질변경하고 공장건축 허가를 득한 후 동 토지위에 공장을 신축하여 2009.5. 32억원에 양도함.
사업자등록 : 2007.12.29. 제조/산업기계로 사업자등록하였으나 실적이 없다는 이유로 직권 폐업되어 2008.8.12. 기존 제조업외 건설/건축공사업을 추가하여 사업자등록을 재등록하였고 이후 2008.11.10. 부동산매매업을 추가등록함.
공장신축 및 양도 경위
- 2006. 6.-2008.7.11. 답 8,927평방미터 취득
- 공장 건축허가 : 2008.01.10.
- 공장 건축착공 : 2008.05.25.
- 공장 사용승인 : 2009.01.23.
- 공장건물 및 공장용지 양도 : 2009.05.04.(계약일 2009.3.13.)
- 토지소재지 :김해시 한림면 퇴래리 584번지 외 5필지
○ 질의내용
제조업 등 개인사업을 영위하는 거주자가 농지를 취득하여 공장용지로 형질을 변경하고 공장건축 허가를 득하여 당해 토지위에 공장건물을 신축하여 양도한 경우에, 공장건물 및 공장용지 양도소득이 부동산매매업에서 발생하는 소득인지, 양도소득에 해당하는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제4조【소득의 구분】
① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.
1. 종합소득
당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것
2. 퇴직소득
퇴직으로 인하여 발생하는 소득과 「국민연금법」 또는 「공무원연금법」 등에 의하여 지급받는 일시금(부가금ㆍ수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 지급받는 것을 포함한다. 이하 같다)
3. 양도소득
자산의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제19조【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제34조【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
○ 소득세법 기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 대법원 1999. 9. 21. 선고 97누17674 판결
부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다.
○ 대법원 1995.2.28. 선고 94누12869 판결
가. 부동산의 신축판매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이다.
나. 원고는 주택신축업에 대한 사업자등록까지 하고 건축허가를 받은 후 사업을영위하여 오다가 절세나 금융조달의 편의 등을 위하여 법인체를 설립하여 이를운영하기로 하고 그가 사실상 설립한 법인체에 사업일체를 양도한 사정과 원고가 건축중이던 다세대주택의 태양이나 규모 등을 고려하여 볼 때 원고는 건설업을 영위하여 온 것으로 보아야 할 것이고, 비록 원고가 재시공과정에서의공사비 추가부담이 과중하게 되어 당초의 사업계획을 포기하고 토지및 그 지상 미완성 건축물을 양도하였다 하여도 그와 같은 사정만으로는 위 법인체에의 양도에 대하여 사업성을 부인할 수는 없는 것이라고 한 사례.
○ 대법원 1994.9.23. 선고 94누6352 판결
가.부가가치세법시행규칙 제1조 제1항과 소득세법기본통칙 2-4-8-20 제1항 제1호는 구 소득세법(1990.12.31. 법률 제4281호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 제8호, 같은법시행령 제36조 제3호 소정의 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하고, 어느 부동산의 매매로 인한소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려야 한다.
○ 소득세과-3090, 2008.09.03
부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 신축 및 양도의 목적, 이용실태, 보유기간 및 거래의 규모 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로
판매를 목적으로 신축한 건물을 양도하거나 신축한 건물이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하는 것이나, 임대를목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것임.
○ 서면1팀-1374, 2005.11.11
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 이 때 대외적으로 주택신축판매업을 표방하였는지 여부 또는 사업자등록 여부에 따라 판단하는 것은 아님.
○ 서면1팀-70, 2005.01.17
부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이므로, 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항임.
○ 서면4팀-1897, 2004.11.23
양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상을 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로서 이에 해당하는 지는 사실관계를 종합하여 판단하는 것임.
○ 제도 46011-10200,2001.03.22
임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모·빈도·계속성·반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. |
