요약
○사실 관계
- ’05.11.26. ○○○이 □□건설로부터 부천 소재 아파트(쟁점 아파트)분양계약
- ’06. 9.12. □□건설이 ◇◇◇에게 쟁점아파트 임대차계약하고, ◇◇◇는 대항력을갖춤(보증금 1억 3천만원)
- ’08. 3. 5. ○○○이 쟁점아파트 소유권이전등기
- ’08.10.28. ○○○의 ◇◇◇에 대한 건물명도소송에 대해지방법원이 “○○○은◇◇◇에게 임차보증금1억3천만원 반환할 의무가 있고, ◇◇◇는 쟁점아파트를 명도할 의무가 있다”고 판결
- ’09.6.10. 서울고등법원 항소기각
- ’09.10.13. 쟁점아파트에 대해 강제경매개시결정
○ 질의 내용
- 대항력 있은 임대보증금의 필요경비 산입여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법[2010.01.01]일부개정 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 의제취득일 이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액
(이하 생략)
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 재산세과-1773, 2008.07.18
부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 「주택임대차보호법」제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것입니다.
[ 제 목 ]
대항력 있는 전세보증금의 필요경비 해당여부
[ 요 지 ]
취득시 실지거래가액에는 대항력 있는 전세보증금으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것이나, 구상권을 행사할 수 없는 것에 한하는 것임
[ 회 신 ]
부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는「주택임대차보호법」제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것이나, 구상권을 행사할 수 없는 것에 한하는 것으로 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다.
[ 관련법령 ]소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○사실 관계
- ’05.11.26. ○○○이 □□건설로부터 부천 소재 아파트(쟁점 아파트)분양계약
- ’06. 9.12. □□건설이 ◇◇◇에게 쟁점아파트 임대차계약하고, ◇◇◇는 대항력을갖춤(보증금 1억 3천만원)
- ’08. 3. 5. ○○○이 쟁점아파트 소유권이전등기
- ’08.10.28. ○○○의 ◇◇◇에 대한 건물명도소송에 대해지방법원이 “○○○은◇◇◇에게 임차보증금1억3천만원 반환할 의무가 있고, ◇◇◇는 쟁점아파트를 명도할 의무가 있다”고 판결
- ’09.6.10. 서울고등법원 항소기각
- ’09.10.13. 쟁점아파트에 대해 강제경매개시결정
○ 질의 내용
- 대항력 있은 임대보증금의 필요경비 산입여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법[2010.01.01]일부개정 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 의제취득일 이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액
(이하 생략)
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 재산세과-1773, 2008.07.18
부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 「주택임대차보호법」제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것입니다. |
