요약
(사실관계)
- 우리 아파트는 2008.08.12. 재건축 준공으로 입주완료한 단지로서 주택법 제43조 및 동법시행령 제49조에 의거 입주자들이 과반수이상 입주하여 입주자대표화의를 구성하기 전까지 사업주체인 재건축조합에서 공동주택관리업자를 선정, 관리에 관한 사항으로 위임하여 관리해 왔음
- 이 때 입주자들은 주택법 제45조에 의거 관리비를 관리주체에 납부하여야 하며, 관리주체는 동법시행령 제58조에 의거 관리비를 징수하거나 징수 대행하는 업무를 수행하여야 함
- 입주자들이 납부한 관리비 항목의 공공요금은 전기 및 상하수도사용료, 난방비와 급탕비는 징수 대행하는 항목으로써 실제 사용자가 개별 납부해야 하나, 세대수가 3,200여 세대로 개별 징수의 효율성을 감안하여 징수 대행하고 있음
- 입주자들이 납부하는 모든 관리비에 대해서는 재건축조합에서 세금계산서를 발행할수 없다는 이유로 공동주택위탁관리업자 명의로 세금계산서를 발행하여 신고하고 있음
(질의사항1)입주자들이 납부하는 순수 관리비로 볼 수 있는 일반관리비, 경비 비, 청소비, 소독비 등과 공공요금인 전기, 수도, 난방 등으로 구분할 때 재건축조합 명의로 세금계산서를 발행할 수 없는 지 및 순수 관리비나 공공요금에 대하여 위탁관리업자는 세금계산서를 발행하고 부가가치세 신고 시 환급을 받을 수 있는지
(질의사항2)공공요금의 징수대행금액에 대하여 위탁관리업자의 매입으로 처리하고 매입으로 처리된 만큼 매출액으로 처리하는 것이 가능한지 및 매출로 처리하여 환급금이 발생할 수 없다는 것이 세정 상 문제가 없는지
(질의사항3) 당 아파트는 재건축조합과 위탁관리회사 간에 체결한 공동주택위탁관리용역에 의거 관리하고 있으나, 위탁관리 수수료는 입주자들에게 관리비로 부과하고 지급하고 있어 관리회사의 매출로 보아야 할 것인 바, 당해 위탁관리 수수료의 세금계산서는 계약당사자 간에 발행되어야 하는 것으로 보는데 누가 누구에게 발행하여야 하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지 및 제9호의 규정은 2009년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용하고, 제4호의 2 및 제11호는 2011년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용하며, 제8호의 규정은 2010년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 분에 한하여 이를 적용한다.
4의 2. 「주택법」 제2조 제12호에 따른 관리주체(같은 호 가목은 제외한다. 이하 이 조에서 “관리주체”라 한다), 「경비업법」 제4조 제1항에 따라 경비업의 허가를 받은 법인(이하 이 조에서 “경비업자”라 한다) 또는 「공중위생관리법」 제3조 제1항에 따라 위생관리용역업의 신고를 한 자(이하 이 조에서 “청소업자”라 한다)가 「주택법」 제2조 제2호에 따른 공동주택 중 국민주택을 제외한 주택에 공급하는 대통령령으로 정하는 일반관리용역ㆍ경비용역 및 청소용역 (2008. 12. 26. 개정)
4의 3. 관리주체, 경비업자 또는 청소업자가 「주택법」 제2조 제2호에 따른 공동주택 중 국민주택에 공급하는 대통령령으로 정하는 일반관리용역ㆍ경비용역 및 청소용역
○ 조세특례제한법시행령 제106조 【부가가치세의 면제 등】
⑥ 법 제106조 제1항 제4호의 2 및 제4호의 3에서 “대통령령으로 정하는 일반관리용역ㆍ경비용역 및 청소용역”이란 다음 각 호에 해당하는 용역을 말한다. (2009. 2. 4. 개정)
1. 관리주체가 공동주택에 공급하는 경비용역 및 청소용역과 다음 각 목에 해당하는 비용을 받고 제공하는 일반관리용역을 말한다. (2009. 2. 4. 개정)
가. 「주택법 시행령」 제58조의 규정을 적용받는 공동주택의 경우: 같은 시행령 별표 5 제1호에 따른 일반관리비(그 관리비에 위탁관리수수료와 같은 시행령 별표 5 제2호부터 제8호까지에 따른 관리비 및 이와 유사한 비용이 포함되어 있는 경우에는 이를 제외한다) (2009. 2. 4. 개정)
나.「주택법 시행령」제58조의 규정을 적용받지 아니하는 공동주택의 경우: 제1호에 따른 일반관리비에 상당하는 비용 (2009. 2. 4. 개정)
2. 경비업자가 공동주택에 공급하거나 관리주체의 위탁을 받아 공동주택에 공급하는 경비용역 (2009. 2. 4. 개정)
3. 청소업자가 공동주택에 공급하거나 관리주체의 위탁을 받아 공동주택에 공급하는 청소용역 (2009. 2. 4. 개정)
○ 부가가치세법 제16조 【세금계산서】
① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조의 시기(대통령령에서 시기를 다르게 정하는 경우에는 그 시기를 말한다)에 다음 각 호의 사항을 기재한 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받은 자에게 교부하여야 한다. 이 경우 세금계산서를 교부한 후 그 기재사항에 관하여 착오나 정정 등 대통령령이 정하는 사유가 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 세금계산서를 수정하여 교부할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
2. 공급받는 자의 등록번호
3. 공급가액과 부가가치세액
4. 작성연월일
5. 제1호부터 제4호까지 외에 대통령령이 정하는 사항
○ 부가가치세법시행규칙 제18조 【공동매입등에 대한 세금계산서 교부】
① 「전기사업법」에 의한 전기사업자가 전력을 공급함에 있어서 전력을 공급받는 명의자와 전력을 실지로 소비하는 자가 서로 다른 경우에 당해 전기사업자가 전력을 공급받는 명의자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부하고 당해 명의자는 그 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위안에서 전력을 실지로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부한 때(제17조 제2호의 규정에 의하여 세금계산서의 교부가 면제된 경우에 이를 교부한 때를 포함한다)에는 당해 전기사업자가 전력을 실지로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부한 것으로 본다. (2005. 3. 11. 개정)
② 제1항의 규정은 동업자가 조직한 조합 또는 이에 유사한 단체가 그 조합원 기타 구성원을 위하여 재화 또는 용역을 공급하거나 공급받는 경우와 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」에 의한 그 공동도급계약에 의하여 용역을 공급하고 그 공동수급체의 대표자가 그 대가를 지급받는 경우 및 「도시가스사업법」에 의한 도시가스사업자가 도시가스를 공급함에 있어서 도시가스를 공급받는 명의자와 도시가스를 실지로 소비하는 자가 서로 다른 경우에 이를 준용한다.
[ 제 목 ]
공동주택위탁관리용역의 과·면세 여부 및 세금계산서 교부방법 등
[ 요 지 ]
「주택법」제2조 제12호에 따른 관리주체(같은 호 가목은 제외한다.)가 공동주택에 공급하는 일반관리용역(「주택 법 시행령」별표 5 제1호에 따른 일반관리비)ㆍ경비용역 및 청소용역(2009.1.1. 이후 최초로 청소용역을 공급하는 분부터 적용)은「조세특례제한법」제106조 제1항 제4호의 2ㆍ제4호의 3 및 같은 법 시행령 제106조 제6항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우에는 질의내용이 불분명하여 명확한 답변을 드리기가 어려우나,「주택법」제2조 제12호에 따른 관리주체(같은 호 가목은 제외한다.)가 공동주택에 공급하는 일반관리용역(「주택 법 시행령」별표 5 제1호에 따른 일반관리비)ㆍ경비용역 및 청소용역(2009.1.1. 이후 최초로 청소용역을 공급하는 분부터 적용)은「조세특례제한법」제106조 제1항 제4호의 2ㆍ제4호의 3 및 같은 법 시행령 제106조 제6항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것입니다.
다만,「주택 법 시행령」별표 5 제1호에 따른 일반관리비에 위탁관리수수료가 포함되어 있는 경우 당해 위탁관리수수료는 부가가치세가 과세되는 것으로서 용역을 공급하는 사업자는 계약상 법률상의 원인에 의해 용역을 공급받는 자에게「부가가치세법」제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부하는 것이며, 용역을 공급받는 자가 부담하여야 할 전기요금, 가스요금을 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우에는「부가가치세 법 시행규칙」제18조 제1항의 규정을 준용하여 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액 범위 안에서 재화 또는 용역을 실지로 사용ㆍ소비하는 자에게 세금계산서를 교부할 수 있는 것입니다.
[ 관련법령 ]조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】
〔붙 임 : 참고자료〕
1. 질의내용 요약
(사실관계)
- 우리 아파트는 2008.08.12. 재건축 준공으로 입주완료한 단지로서 주택법 제43조 및 동법시행령 제49조에 의거 입주자들이 과반수이상 입주하여 입주자대표화의를 구성하기 전까지 사업주체인 재건축조합에서 공동주택관리업자를 선정, 관리에 관한 사항으로 위임하여 관리해 왔음
- 이 때 입주자들은 주택법 제45조에 의거 관리비를 관리주체에 납부하여야 하며, 관리주체는 동법시행령 제58조에 의거 관리비를 징수하거나 징수 대행하는 업무를 수행하여야 함
- 입주자들이 납부한 관리비 항목의 공공요금은 전기 및 상하수도사용료, 난방비와 급탕비는 징수 대행하는 항목으로써 실제 사용자가 개별 납부해야 하나, 세대수가 3,200여 세대로 개별 징수의 효율성을 감안하여 징수 대행하고 있음
- 입주자들이 납부하는 모든 관리비에 대해서는 재건축조합에서 세금계산서를 발행할수 없다는 이유로 공동주택위탁관리업자 명의로 세금계산서를 발행하여 신고하고 있음
(질의사항1)입주자들이 납부하는 순수 관리비로 볼 수 있는 일반관리비, 경비 비, 청소비, 소독비 등과 공공요금인 전기, 수도, 난방 등으로 구분할 때 재건축조합 명의로 세금계산서를 발행할 수 없는 지 및 순수 관리비나 공공요금에 대하여 위탁관리업자는 세금계산서를 발행하고 부가가치세 신고 시 환급을 받을 수 있는지
(질의사항2)공공요금의 징수대행금액에 대하여 위탁관리업자의 매입으로 처리하고 매입으로 처리된 만큼 매출액으로 처리하는 것이 가능한지 및 매출로 처리하여 환급금이 발생할 수 없다는 것이 세정 상 문제가 없는지
(질의사항3) 당 아파트는 재건축조합과 위탁관리회사 간에 체결한 공동주택위탁관리용역에 의거 관리하고 있으나, 위탁관리 수수료는 입주자들에게 관리비로 부과하고 지급하고 있어 관리회사의 매출로 보아야 할 것인 바, 당해 위탁관리 수수료의 세금계산서는 계약당사자 간에 발행되어야 하는 것으로 보는데 누가 누구에게 발행하여야 하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지 및 제9호의 규정은 2009년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용하고, 제4호의 2 및 제11호는 2011년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용하며, 제8호의 규정은 2010년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 분에 한하여 이를 적용한다.
4의 2. 「주택법」 제2조 제12호에 따른 관리주체(같은 호 가목은 제외한다. 이하 이 조에서 “관리주체”라 한다), 「경비업법」 제4조 제1항에 따라 경비업의 허가를 받은 법인(이하 이 조에서 “경비업자”라 한다) 또는 「공중위생관리법」 제3조 제1항에 따라 위생관리용역업의 신고를 한 자(이하 이 조에서 “청소업자”라 한다)가 「주택법」 제2조 제2호에 따른 공동주택 중 국민주택을 제외한 주택에 공급하는 대통령령으로 정하는 일반관리용역ㆍ경비용역 및 청소용역 (2008. 12. 26. 개정)
4의 3. 관리주체, 경비업자 또는 청소업자가 「주택법」 제2조 제2호에 따른 공동주택 중 국민주택에 공급하는 대통령령으로 정하는 일반관리용역ㆍ경비용역 및 청소용역
○ 조세특례제한법시행령 제106조 【부가가치세의 면제 등】
⑥ 법 제106조 제1항 제4호의 2 및 제4호의 3에서 “대통령령으로 정하는 일반관리용역ㆍ경비용역 및 청소용역”이란 다음 각 호에 해당하는 용역을 말한다. (2009. 2. 4. 개정)
1. 관리주체가 공동주택에 공급하는 경비용역 및 청소용역과 다음 각 목에 해당하는 비용을 받고 제공하는 일반관리용역을 말한다. (2009. 2. 4. 개정)
가. 「주택법 시행령」 제58조의 규정을 적용받는 공동주택의 경우: 같은 시행령 별표 5 제1호에 따른 일반관리비(그 관리비에 위탁관리수수료와 같은 시행령 별표 5 제2호부터 제8호까지에 따른 관리비 및 이와 유사한 비용이 포함되어 있는 경우에는 이를 제외한다) (2009. 2. 4. 개정)
나.「주택법 시행령」제58조의 규정을 적용받지 아니하는 공동주택의 경우: 제1호에 따른 일반관리비에 상당하는 비용 (2009. 2. 4. 개정)
2. 경비업자가 공동주택에 공급하거나 관리주체의 위탁을 받아 공동주택에 공급하는 경비용역 (2009. 2. 4. 개정)
3. 청소업자가 공동주택에 공급하거나 관리주체의 위탁을 받아 공동주택에 공급하는 청소용역 (2009. 2. 4. 개정)
○ 부가가치세법 제16조 【세금계산서】
① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조의 시기(대통령령에서 시기를 다르게 정하는 경우에는 그 시기를 말한다)에 다음 각 호의 사항을 기재한 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받은 자에게 교부하여야 한다. 이 경우 세금계산서를 교부한 후 그 기재사항에 관하여 착오나 정정 등 대통령령이 정하는 사유가 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 세금계산서를 수정하여 교부할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
2. 공급받는 자의 등록번호
3. 공급가액과 부가가치세액
4. 작성연월일
5. 제1호부터 제4호까지 외에 대통령령이 정하는 사항
○ 부가가치세법시행규칙 제18조 【공동매입등에 대한 세금계산서 교부】
① 「전기사업법」에 의한 전기사업자가 전력을 공급함에 있어서 전력을 공급받는 명의자와 전력을 실지로 소비하는 자가 서로 다른 경우에 당해 전기사업자가 전력을 공급받는 명의자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부하고 당해 명의자는 그 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위안에서 전력을 실지로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부한 때(제17조 제2호의 규정에 의하여 세금계산서의 교부가 면제된 경우에 이를 교부한 때를 포함한다)에는 당해 전기사업자가 전력을 실지로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부한 것으로 본다. (2005. 3. 11. 개정)
② 제1항의 규정은 동업자가 조직한 조합 또는 이에 유사한 단체가 그 조합원 기타 구성원을 위하여 재화 또는 용역을 공급하거나 공급받는 경우와 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」에 의한 그 공동도급계약에 의하여 용역을 공급하고 그 공동수급체의 대표자가 그 대가를 지급받는 경우 및 「도시가스사업법」에 의한 도시가스사업자가 도시가스를 공급함에 있어서 도시가스를 공급받는 명의자와 도시가스를 실지로 소비하는 자가 서로 다른 경우에 이를 준용한다. |
