요약
○사실 관계
- ’01. 3.28. 성북구 종암동 소재 A아파트의 분양권을 취득하여중도금 및 잔금을 납부하고 매입임대사업자로사업자등록하고 현재까지 임대사업을 하고 있음
* 기획재정부와 국세청에서는 조세특례제한법 제97조의 2에서 규정하는「신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례」와 관련하여 최초분양자로부터 “분양권”을 취득하여 매입임대사업을 한 경우에는 양도소득세 감면혜택이 없다(서일46014-10455, 2003.4.11, 재재산-199, 2004.2.13)고 해석하고 있음
· 그런데, ’99.8.20. 건교부 주거안정대책 발표시 조세특례제한법 제97조의 2의 개정이유는 ‘퇴직자 등의 소규모 여유자금의 임대사업 참여를 유도하여 임대주택 공급을 확대함으로써 중산·서민층의 주거 안정을 지원하기 위함’이었으며, 어떤 법규에도 분양권을 취득하여 매입임대사업을 하면 양도소득세 감면혜택이 없다고 한 규정이 없어 이에 대해 감면혜택을 배제하는 것은 부당함
· 서울시로부터는 최초분양자로부터 분양권을 취득하여 중도금과 잔금을 납부하여 매입임대사업하였으나 취득세와 등록세를 감면받았음
○ 질의 내용
-최초분양자로부터 분양권을 취득하여 임대사업을 한 경우에도 조세특례제한법 제97조의 2의 규정을 적용하여야 함
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 구 조세특례제한법 (1999.12.28. 법률6045) 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례】
① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다. (1999. 12. 28. 신설)
1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28. 신설)
가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설)
나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28. 신설)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28. 신설)
가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설)
나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28. 신설)
② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (1999. 12. 28. 신설)
○ 구 조세특례제한법 시행령 (2000.01.10. 대통령령16693) 제97조의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면특례】
① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 내국인”이라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 개인 또는 내국법인을 말한다. (2000. 1. 10. 신설)
② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. (2000. 1. 10. 신설)
○ 구 조세특례제한법 (2000.12.29. 법률6297) 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】
① 생략
② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다. (1998. 12. 28. 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세 또는 특별부가세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (1998. 12. 28. 개정)
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)
○ 구 조세특례제한법 (1999.08.31. 법률5996) 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (1998. 12. 28. 개정)
1. 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (1999. 8. 31. 개정)
2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택 취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다).다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (1999. 8. 31. 개정)
(이하 생략)
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 법규과-389, 2010.2.23
귀 의견 조회의 경우 기존해석사례(법규과-586, 2009.12.10.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 법규과-586, 2009.12.10
귀 의견 조회의 경우「조세특례제한법」제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 규정은 타인으로부터 분양권을 구입하여 주택을 취득하는 경우에는 적용되지 아니합니다.(기획재정부 재산세제과-1739, 2009.12.8)
○ 부동산거래관리과-28, 2010.01.12
「조세특례제한법」 제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 제1항제2호에 따른 양도소득세 면제대상 매입임대주택에는 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택은 포함되지 않는 것입니다.
○ 재재산-199, 2004.02.13
조세특례제한법 제97조의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례)의 규정을 적용함에 있어서 매입임대주택중 감면특례 적용대상은 동조 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.의 기간중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다)및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)으로서 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 경우는 포함되지 아니함.
[ 제 목 ]
분양권을 매입하여 취득한 주택의 신축임대주택 해당 여부
[ 요 지 ]
타인으로부터 분양권을 구입하여 주택을 취득하는 경우에는 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례가 적용되지 아니하는 것임
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우「조세특례제한법」제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 규정은 타인으로부터 분양권을 구입하여 주택을 취득하는 경우에는 적용되지 아니하는 것입니다.
[ 관련법령 ]조세특례제한법 (1999.12.28. 법률6045) 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례】
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○사실 관계
- ’01. 3.28. 성북구 종암동 소재 A아파트의 분양권을 취득하여중도금 및 잔금을 납부하고 매입임대사업자로사업자등록하고 현재까지 임대사업을 하고 있음
* 기획재정부와 국세청에서는 조세특례제한법 제97조의 2에서 규정하는「신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례」와 관련하여 최초분양자로부터 “분양권”을 취득하여 매입임대사업을 한 경우에는 양도소득세 감면혜택이 없다(서일46014-10455, 2003.4.11, 재재산-199, 2004.2.13)고 해석하고 있음
· 그런데, ’99.8.20. 건교부 주거안정대책 발표시 조세특례제한법 제97조의 2의 개정이유는 ‘퇴직자 등의 소규모 여유자금의 임대사업 참여를 유도하여 임대주택 공급을 확대함으로써 중산·서민층의 주거 안정을 지원하기 위함’이었으며, 어떤 법규에도 분양권을 취득하여 매입임대사업을 하면 양도소득세 감면혜택이 없다고 한 규정이 없어 이에 대해 감면혜택을 배제하는 것은 부당함
· 서울시로부터는 최초분양자로부터 분양권을 취득하여 중도금과 잔금을 납부하여 매입임대사업하였으나 취득세와 등록세를 감면받았음
○ 질의 내용
-최초분양자로부터 분양권을 취득하여 임대사업을 한 경우에도 조세특례제한법 제97조의 2의 규정을 적용하여야 함
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 구 조세특례제한법 (1999.12.28. 법률6045) 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례】
① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다. (1999. 12. 28. 신설)
1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28. 신설)
가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설)
나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28. 신설)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28. 신설)
가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설)
나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28. 신설)
② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (1999. 12. 28. 신설)
○ 구 조세특례제한법 시행령 (2000.01.10. 대통령령16693) 제97조의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면특례】
① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 내국인”이라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 개인 또는 내국법인을 말한다. (2000. 1. 10. 신설)
② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. (2000. 1. 10. 신설)
○ 구 조세특례제한법 (2000.12.29. 법률6297) 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】
① 생략
② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다. (1998. 12. 28. 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세 또는 특별부가세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (1998. 12. 28. 개정)
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)
○ 구 조세특례제한법 (1999.08.31. 법률5996) 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (1998. 12. 28. 개정)
1. 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (1999. 8. 31. 개정)
2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택 취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다).다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (1999. 8. 31. 개정)
(이하 생략)
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 법규과-389, 2010.2.23
귀 의견 조회의 경우 기존해석사례(법규과-586, 2009.12.10.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 법규과-586, 2009.12.10
귀 의견 조회의 경우「조세특례제한법」제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 규정은 타인으로부터 분양권을 구입하여 주택을 취득하는 경우에는 적용되지 아니합니다.(기획재정부 재산세제과-1739, 2009.12.8)
○ 부동산거래관리과-28, 2010.01.12
「조세특례제한법」 제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 제1항제2호에 따른 양도소득세 면제대상 매입임대주택에는 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택은 포함되지 않는 것입니다.
○ 재재산-199, 2004.02.13
조세특례제한법 제97조의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례)의 규정을 적용함에 있어서 매입임대주택중 감면특례 적용대상은 동조 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.의 기간중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다)및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)으로서 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 경우는 포함되지 아니함. |
