요약
○ 사실관계
- A와 B가 서로 인접된 서로 다른 필지의 주택을 각각 구입(A의 주택에 대한 토지지분:136㎡, B의 주택에 대한 토지지분:172㎡)하여 이를 철거하고 서로의 토지 위에 공동으로 주택을 신축함.
- A와 B는 공동으로 건축허가를 받아 공동사업을 하는 주택신축판매업자로 사업자등록을 하고 건물을 준공함.
- 2008.11월에 관할등기소에 구분건물의 소유권보존등기를 신청한 바, 등기소에서는 2필지의 토지에 공동 명의의 건축물을 신축하는 경우에는 각 필지의 소유자가 공동 명의의 동일인이거나 토지의 면적이 동일한 경우에만 구분건물에 대한 대지권 표시의 등기를 할 수 있으므로 건물에 대하여만 소유권보존등기를 할 수 있음.
- 이와 같은 경우 분양이 모두 완료되면 부동산을 매수한 자가 그에 따른 건물과 그 부수 토지를 모두 소유하게 되어 공동주택의 각 호수별로 구분건물의 소유권등기가 되어서 전유부분의 대지권 표시에 관한 등기를 할 수 있음.
○ 질의요지
- 공동으로 주택신축판매업을 하는 자가 건물만 공동으로 소유권보존등기를 하고 주택과 그 부수토지를 분양하는 경우, 그 건물의 양도로 인한 소득만 사업소득에 해당하고 그 부수토지의 양도로 인한 소득은 양도소득에 해당하는지 또는 건물과 토지의 양도로 인한 소득이 모두 사업소득에 해당되는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】
① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 종합소득 (2006. 12. 30. 개정)
당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것
3. 양도소득
자산의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
2. (삭제, 1995. 12. 30.)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정)
1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) (2006. 2. 9. 개정)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (2006. 2. 9. 개정)
③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 “다른 목적의 건물”이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항의 규정을 준용한다.
1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10 이하인 경우
2. 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우
④ 제1항에서 규정하는 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 안분계산한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
○ 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 영 제32조 제2항의 규정에 의한 면적을 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. (2008. 7. 30. 단서개정)
4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
○ 소득세법 기본통칙 19-6 【건물정착면적의 범위】
① 대지면적과 건물이 정착한 면적(건축면적)은 「건축법 시행령」 제119조에서 정하는 바에 의한다. (2008. 7. 30. 개정)
② 건축면적의 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 대지면적을 계산함에 있어서 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제1호 단서에 규정하는 건축선과 도로와의 사이의 면적은 이를 없는 것으로 한다. (2008. 7. 30. 개정)
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
■ 서면1팀-448, 2007.04.06.
【질의】
Ｏ 개인이 장기 보유한 토지 위에 주택을 신축하여 판매하는 경우에 양도소득 또는 사업소득의 과세방법에 있어서 어느 것이 타당한지 여부
〈갑설〉 전체를 사업소득으로 과세하며 개인의 최초 토지 취득가액은 사업소득의 필요경비에 산입함.
〈을설〉 사업에 공한 날까지는 양도소득으로 과세하고 그 이후로는 사업소득으로 과세하되, 사업에 공한 날의 토지의 양수가액은 사업소득의 필요경비에 해당함.
Ｏ 위의 경우에서 개인들(5명)이 공동으로 주택신축판매업을 하는 경우와 개인들(5명)과 시행자가 지주공동사업으로 주택신축판매업을 하는 경우의 소득구분
【회신】
귀 질의의 경우 거주자(소득세법 제87조의 공동사업장 포함)가 주택을 건설하여 판매하는 사업의 업종 구분은 「소득세법」 제19조 제1항 제6호 및 같은법 시행령 제32조와 같은법 기본통칙 19-5 규정에 따라 건설업(주택신축판매업)에 해당하는 것이며, 주택신축판매업의 총수입금액에 대응하는 필요경비의 계산은 같은법 시행령 제55조 제1항 제2호 및 기질의회신문(서일46011-11732, 2002.12.23.)을 참고하기 바람.
■ 소득46011-995, 1995.04.12
【질의】
거주자(다수 포함)가 본인의 기존주택을 철거하고 동 대지 위에 공동주택을 신축하여 기존 주택소유자가 입주하고 남은 잔여주택을 판매하는 사업의 소득구분
【회신】
거주자(다수 포함)가 기존주택을 철거하고 동 대지 위에 공동주택을 새로이 신축하여 입주하고 잔여 주택을 일반인에게 분양하는 경우 구소득세법(법률 제4803호, 1994. 12. 22 개정전) 제20조 및 같은법시행령 제33조 제2항의 규정에 의한 건설업에 해당되어 종합소득세가 과세되는 것임.
<참고사례>
■ 서면4팀-1881, 2005.10.17.
【질의】
(사실관계)
10명의 토지 소유자가 각각의 토지를 출자하여 공동으로 주택신축을 하고자 그 중 토지지분이 가장 많은 1명을 행정업무 수행 등의 업무편의를 도모하기 위하여 사업시행자로 정하였으며, 나머지 9명의 토지 소유자는 각자의 토지를 사업시행자에게 등기 이전하고 주택 신축 후 각각 1세대씩을 공급 받기로 하며 잔여세대는 사업시행자의 소유로 하고자 함.
(질의)
1. 토지소유자가 사업시행자에게 토지명의를 등기 이전시 토지의 양도로 보는 것인지 또는 토지의 신탁으로 보는 것인지.
2. 양도로 보는 경우 그 양도가액을 당해 토지의 취득가액으로 할 수 있는지.
3. 사업시행자의 수입금액 계산에 있어 토지소유자에게 제공한 9세대는 수입금액에서 제외되는지.
【회신】
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물 출자한 날 또는 등기 접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.
2. 공동사업자인 주택신축판매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물 출자된 토지는 「소득세법 시행령」 제55조 제1항의 규정에 의하여 “공동사업에 현물 출자한 당시의 가액”을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임.
3. 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택은 자가 사용하고 잔여주택은 일반 분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매업의 소득금액계산에 있어서 총수입금액 및 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.
[ 제 목 ]
공동주택의 건물과 부수토지를 각각 분리하여 소유권이전시 토지매매대가의 소득구분
[ 요 지 ]
2인 공동으로 소유 토지를 현물출자하여 주택신축판매업을 하는 공동사업자가 재고자산인 공동주택을 분양하면서 건물부분과 그 부수토지를 각각 분리하여 수분양자에게 소유권을 이전하는 경우, 그 부수토지 양도대가는 사업소득에 해당함
[ 회 신 ]
2인 공동으로 소유 토지를 현물출자하여 주택신축판매업을 경영하는 공동사업자가 재고자산인 공동주택을 분양하면서 건물부분과 그에 부수되는 토지(이하 “주택 부수토지”라 함)를 각각 분리하여 수분양자에게 소유권이전을 하는 경우, 당해 주택 부수토지의 양도와 관련한 수입금액은「소득세법」제19조에 의한 사업소득에 해당하는 것입니다.
[ 관련법령 ]소득세법 제4조 【소득의 구분】
소득세법 제19조 【사업소득】
〔붙 임 : 관련자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- A와 B가 서로 인접된 서로 다른 필지의 주택을 각각 구입(A의 주택에 대한 토지지분:136㎡, B의 주택에 대한 토지지분:172㎡)하여 이를 철거하고 서로의 토지 위에 공동으로 주택을 신축함.
- A와 B는 공동으로 건축허가를 받아 공동사업을 하는 주택신축판매업자로 사업자등록을 하고 건물을 준공함.
- 2008.11월에 관할등기소에 구분건물의 소유권보존등기를 신청한 바, 등기소에서는 2필지의 토지에 공동 명의의 건축물을 신축하는 경우에는 각 필지의 소유자가 공동 명의의 동일인이거나 토지의 면적이 동일한 경우에만 구분건물에 대한 대지권 표시의 등기를 할 수 있으므로 건물에 대하여만 소유권보존등기를 할 수 있음.
- 이와 같은 경우 분양이 모두 완료되면 부동산을 매수한 자가 그에 따른 건물과 그 부수 토지를 모두 소유하게 되어 공동주택의 각 호수별로 구분건물의 소유권등기가 되어서 전유부분의 대지권 표시에 관한 등기를 할 수 있음.
○ 질의요지
- 공동으로 주택신축판매업을 하는 자가 건물만 공동으로 소유권보존등기를 하고 주택과 그 부수토지를 분양하는 경우, 그 건물의 양도로 인한 소득만 사업소득에 해당하고 그 부수토지의 양도로 인한 소득은 양도소득에 해당하는지 또는 건물과 토지의 양도로 인한 소득이 모두 사업소득에 해당되는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】
① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 종합소득 (2006. 12. 30. 개정)
당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것
3. 양도소득
자산의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
2. (삭제, 1995. 12. 30.)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정)
1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) (2006. 2. 9. 개정)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (2006. 2. 9. 개정)
③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 “다른 목적의 건물”이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항의 규정을 준용한다.
1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10 이하인 경우
2. 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우
④ 제1항에서 규정하는 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 안분계산한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
○ 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 영 제32조 제2항의 규정에 의한 면적을 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. (2008. 7. 30. 단서개정)
4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
○ 소득세법 기본통칙 19-6 【건물정착면적의 범위】
① 대지면적과 건물이 정착한 면적(건축면적)은 「건축법 시행령」 제119조에서 정하는 바에 의한다. (2008. 7. 30. 개정)
② 건축면적의 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 대지면적을 계산함에 있어서 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제1호 단서에 규정하는 건축선과 도로와의 사이의 면적은 이를 없는 것으로 한다. (2008. 7. 30. 개정)
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
■ 서면1팀-448, 2007.04.06.
【질의】
Ｏ 개인이 장기 보유한 토지 위에 주택을 신축하여 판매하는 경우에 양도소득 또는 사업소득의 과세방법에 있어서 어느 것이 타당한지 여부
〈갑설〉 전체를 사업소득으로 과세하며 개인의 최초 토지 취득가액은 사업소득의 필요경비에 산입함.
〈을설〉 사업에 공한 날까지는 양도소득으로 과세하고 그 이후로는 사업소득으로 과세하되, 사업에 공한 날의 토지의 양수가액은 사업소득의 필요경비에 해당함.
Ｏ 위의 경우에서 개인들(5명)이 공동으로 주택신축판매업을 하는 경우와 개인들(5명)과 시행자가 지주공동사업으로 주택신축판매업을 하는 경우의 소득구분
【회신】
귀 질의의 경우 거주자(소득세법 제87조의 공동사업장 포함)가 주택을 건설하여 판매하는 사업의 업종 구분은 「소득세법」 제19조 제1항 제6호 및 같은법 시행령 제32조와 같은법 기본통칙 19-5 규정에 따라 건설업(주택신축판매업)에 해당하는 것이며, 주택신축판매업의 총수입금액에 대응하는 필요경비의 계산은 같은법 시행령 제55조 제1항 제2호 및 기질의회신문(서일46011-11732, 2002.12.23.)을 참고하기 바람.
■ 소득46011-995, 1995.04.12
【질의】
거주자(다수 포함)가 본인의 기존주택을 철거하고 동 대지 위에 공동주택을 신축하여 기존 주택소유자가 입주하고 남은 잔여주택을 판매하는 사업의 소득구분
【회신】
거주자(다수 포함)가 기존주택을 철거하고 동 대지 위에 공동주택을 새로이 신축하여 입주하고 잔여 주택을 일반인에게 분양하는 경우 구소득세법(법률 제4803호, 1994. 12. 22 개정전) 제20조 및 같은법시행령 제33조 제2항의 규정에 의한 건설업에 해당되어 종합소득세가 과세되는 것임.
<참고사례>
■ 서면4팀-1881, 2005.10.17.
【질의】
(사실관계)
10명의 토지 소유자가 각각의 토지를 출자하여 공동으로 주택신축을 하고자 그 중 토지지분이 가장 많은 1명을 행정업무 수행 등의 업무편의를 도모하기 위하여 사업시행자로 정하였으며, 나머지 9명의 토지 소유자는 각자의 토지를 사업시행자에게 등기 이전하고 주택 신축 후 각각 1세대씩을 공급 받기로 하며 잔여세대는 사업시행자의 소유로 하고자 함.
(질의)
1. 토지소유자가 사업시행자에게 토지명의를 등기 이전시 토지의 양도로 보는 것인지 또는 토지의 신탁으로 보는 것인지.
2. 양도로 보는 경우 그 양도가액을 당해 토지의 취득가액으로 할 수 있는지.
3. 사업시행자의 수입금액 계산에 있어 토지소유자에게 제공한 9세대는 수입금액에서 제외되는지.
【회신】
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물 출자한 날 또는 등기 접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.
2. 공동사업자인 주택신축판매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물 출자된 토지는 「소득세법 시행령」 제55조 제1항의 규정에 의하여 “공동사업에 현물 출자한 당시의 가액”을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임.
3. 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택은 자가 사용하고 잔여주택은 일반 분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매업의 소득금액계산에 있어서 총수입금액 및 필요경비에 산입하지 아니하는 것임. |
