요약
○ 사실관계
1. 부동산 취득 및 매도현황
- 건물 : 400㎡(근린생활시설 : 소매점-2008.6월중 준공 및 취득 등기필)
- 토지 : 1,200㎡(2005.7월에 밭을 취득한 후 2006.12월에 대지로 지목변경)
- 공사기간 : 2006.3.20.~2008.6.30.(2년간)
- 토지는 양도소득세 중과대상이 아니며 소득세 비교과세 대상도 아님.
- 토지와 건물 매도연월일 : 2008.8.11
- 매도한 소유자는 위 신축상가 이외에는 건축 및 매도사실이 전혀 없음.
2. 부지사용 임대차계약내용
- 임차목적 : 근린생활시설 공사용 진입도로로 사용하기 위함.
- 임차내용
* 지목 및 면적 : 968㎡(도로 및 구거)
* 총 사용료(10년분) : 22,360,800원(부가가치세 포함)
* 세금계산서 수취일 : 2006.6월중.
○ 질의내용
<질의 1>
위 사실관계와 같이 상가를 신축하여 1회 매도한 경우에도 부동산매매업으로 구분하여야 하는지?
<질의 2>
부동산매매업으로 본다면, 토지 등 매매차익 예정신고를 할 때 기본공제 (250만원)를 할 수 있는지?
<질의 3>
건축주가 맹지인 토지를 구입하여 상가신축을 위해 공사기간 동안 필요한 진입도로의 사용료를 10년분 지급한 경우
1. 건물 신축원가로 산입해야 하는지 또는 토지원가로 산입해야 하는지, 아니면 원가산입이 불가능한 것인지?
2. 만약, 건물 건설원가 산입이 가능하다면, 아래 방법 중 어느 것이 합리적인지?
(갑설) 세금계산서 발행시점(2006.6.13.)에 부가가치세가 포함된 전체금액을 공사원가에 산입하는 방법
*이유 : 이미 매도하였기 때문에 건축주인 매도자는 매도일 이후 사업소득 및 임대소득이 발생하지 않으므로 공사기간 2년이 지난 후 8년간의 사용료 지급액을 손금으로 처리할 수 없기 때문임.
(을설) 전체금액 중 공사기간 2년분에 해당하는 금액(22,360,800원*2/10= 4,472,160원)만 건물 공사원가에 산입하는 방법
- 당초 매매계약을 해제하고 계약금의 일부를 반환하는 약정을 체결함에 있어서 당초 계약금 총액 781백만원 또는 반환 후의 잔액 중 어느 금액을 갑의 소득으로 보아 과세되는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 (2008. 7. 30. 개정)
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) (2008. 7. 30. 개정)
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)
소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 자진납부】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지 등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다. (2006. 12. 30. 개정)
② 제1항의 규정에 의한 신고를 “토지 등 매매차익예정신고”라 한다. (1994. 12. 22. 개정)
③ 부동산매매업자의 토지 등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
소득세법 시행령 제128조 【토지 등 매매차익의 계산】 (부칙)
① 법 제69조 제3항의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 것으로 한다.
1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액 (1998. 12. 31. 개정)
2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자
3. 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금
4. 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액
② 토지 등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다.
③ 부동산매매업자는 토지 등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다.
소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)
② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. (2007. 2. 28. 개정)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정)
3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설)
3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정)
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 부칙)
소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】
① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. (2008. 4. 29. 직제개정)
1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 (2006. 9. 27. 개정)
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) (부칙)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
소득세법 기본통칙 97-9 【토지에 도로를 신설한 경우에 필요경비 산입요건】
① 토지의 이용편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여하여 양도하는 경우에는 그 도로의 취득가액을 필요경비에 산입한다.
② 제1항의 규정에서 “도로”라 함은 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.
1. 도로 신설의 뚜렷한 표시가 될 것(도로부분과 일반토지가 구분될 것)
2. 도로신설이 토지이용의 편익에 공헌할 것
3. 국가 또는 지방자치단체에 대하여 도로 신설의 대가를 받지 아니할 것. 이 경우 도로에 충당된 토지를 국가ㆍ지방자치단체에 기부하였는지 혹은 그 토지의 지적공부상의 지목을 변경하였는지의 여부는 불문한다.
소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】 (부칙)
① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. (2006. 12. 30. 개정)
소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 (부칙)
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
○ 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제41조 【기타소득의 범위 등】 (2007. 2. 28. 제목개정)
⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금 또는 배상금”이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. (2007. 2. 28. 항번개정)
○ 소득세법 기본통칙 21-1 【기타소득의 범위】
④ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.
3. 부동산매매계약후 계약불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금
⑤ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 타인의 신체의 자유 또는 명예를 해하거나 기타 정신상의 고통 등을 가한 것과 같이 재산권 외의 손해에 대한 배상 또는 위자료로서 받는 금액은 포함되지 아니한다.
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면1팀-829, 2008.06.13
【제목】
부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 횟수, 태양 등을 고려하여 사실판단함
【질의】
(사실관계)
부동산매매업을 등록한 사업자가 자가사용 목적인지 매매용인지 불문하고 주택A와 B를 취득하고 이후 주택A를 팔고 주택C를 취득하고 주택B를 팔고 주택D를 취득하고 주택C를 팔고 주택E를 취득하는 경우
(질의내용)
부동산매매업으로 사업자 등록 후 취득한 주택을 상기와 같이 양도하는 경우 사업소득 해당여부
【회신】
부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로
귀 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항임.
○ 서면1팀-898, 2006.05.22
【제목】
법인이 건물신축의 허가조건으로 법인의 토지에 도로를 개설하여 지방자치단체에 기부채납한 경우 그 도로용 토지의 장부가액은 건물신축용 토지의 자본적지출로 하는 것임
【질의】
당사는 A법인으로서 2004.1.26.자로 B씨 소유의 전체 임야 중 전면(앞) 지번 1/2을 매입하고 매입조건으로 후면(뒤)에 B씨 임야의 진입도로를 위해 시에 기부채납하기로 약정했음.
본 법인은 2004.1.26.자로 구입한 대지를 2005.1.20.자로 개인 C씨에게 매도하였으며, 시에 기부채납하기로 한 도로 중 일부를 2005.9.30.자로 1차 기부한 상태임.
(질문1)
1차 기부채납한 대지는 자본적 지출로 보아 현재 법인소유(A)와 2005.1.20.자로 매각(현 개인 C씨 소유)한 자산에 안분계산 취득원가로 산입함이 타당한지.
(질문2)
2차 기부예정 대지의 자본적 지출 귀속 시기는 언제로 하면 되는지.
① 기부 확정일을 귀속시기로 한다.
② 2차 기부 예정토지는 취득시점을 자본적 지출로 산입하여 A법인 소유토지와 매각자산(현 개인 C씨 소유)으로 안분하여 계상한다.
【회신】
1. 귀 질의의 경우 진입도로의 기부채납과 관련하여 사업의 형태, 무상사용 여부 등 구체적 약정에 대한 사실관계가 불분명하여 정확한 회신이 어려우나, 법인이 건물을 신축하면서 허가조건으로 당해 법인의 토지에 도로를 개설하여 이를 관할지방자치단체에 기부채납하기로 한 경우 그 도로용 토지의 장부가액은 건물신축용 토지의 자본적 지출로 처리하는 것이며,
법인이 당초 국가 또는 지방자치단체에 사용수익기부한 도로의 사용기간을 연장하는 조건으로 부담한 당해 도로의 진출입로 공사비의 경우 그 사용수익기간에 따라 균등하게 안분한 금액을 손금으로 산입하는 것임.
2. 귀 질의와 유사한 기존 질의회신문(서이46012-12008, 2002.11.5. 및 법인46012-1246, 2000.5.29.)을 참고하기 바람.
다.참고사례
○ 심사소득98-702, 1999.01.22.
【요지】
아파트의 진입로로 사용하고 있는 토지의 취득가액은 아파트신축판매수입금액에 대응하는 필요경비로 봄이 타당함.
【사실관계 및 판단】
전시의 법령과 사실을 모두어 보면, 거주자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것(소득세법 제27조 제1항)이므로 쟁점 토지의 취득가액이 쟁점 아파트의 신축판매수입금액에 대응하는 필요경비인지 여부를 보면, 청구인이 신축한 쟁점 아파트의 진입도로로 사용되고 있는 쟁점 토지가 아파트분양 후에도 청구인소유로 소유권이전등기되어 있으나,
청구인은 쟁점 토지를 용인시에 기부채납하려고 하였으나 기부채납이 이루어지지 않았다고 주장하고 있는 사실, 취득당시 지목이 밭인 쟁점 토지가 아파트와 진입로부지조성조건으로 농지전용허가되어 진입로로 사용되고 있는 사실, 지적도상의 쟁점 토지의 위치 등에 비추어 소유권만 청구인명의로 등기되어 있을뿐 사실상 같은곳 116-3번지와 같은곳 115-4번지 및 같은곳 118번지에 거주하는 인근주민들이 공동으로 사용하는 공용도로라고 보아지고, 인근주민들의 통행을 제한하여 이를 배타적으로 사용하거나, 인근주민들에게 그 사용료를 요구하거나 또는 도로 이외의 다른 용도로 사용한다는 것은 현실적으로 불가능한 것으로 보이므로 그 경제적 가치가 없는 것으로 보아야 할 것(같은뜻: 대법원93누6249, 1993.8.27., 국심96구1960, 1997.1.11.)이며,
사업자가 주택을 신축하여 판매함에 있어서 진입도로가 없는 청구사건의 경우 진입도로의 개설은 불가피하므로 청구인의 쟁점 아파트의 주택신축판매소득금액을 산정함에 있어서 쟁점 토지의 취득가액을 주택신축판매업수입금액에 대응하는 필요경비로 공제함이 타당하다고 판단된다.
[ 제 목 ]
맹지를 구입하여 상가를 신축하고 진입도로 사용료를 지불한 경우 취득원가 산정
[ 요 지 ]
부동산매매업자가 맹지인 토지 위에 건물을 신축하여 매매하는 경우,토지 등 매매차익 계산시 건축허가 조건에 따라 진입도로를 임차하고 지급한 대가는 토지에 대한 취득원가에 산입하여 매매가액에서 공제하는 것임
[ 회 신 ]
○ 질의1 : 거주자가 지목이 전인 토지를 취득하여 대지로 용도변경 및 건물신축을 위한 진입도로를 개설한 후 상가를 신축하여 판매한 경우에는「소득세법」제19조제1항제12호의 부동산매매업에 해당하는 것입니다.
○ 질의2 : 부동산매매업자가「소득세법」제69조에 따라 토지 등 매매차익예정신고를 하는 경우, 같은 법 제118조의7에 따른 양도소득기본공제는 매매차익 계산시 이를 적용하지 아니하는 것입니다.
○ 질의3 : 부동산매매업자가 맹지인 토지 위에 건물을 신축하여 매매하는 경우,「소득세법」제69조제3항에 따른 토지 등 매매차익 계산시 건축허가 조건에 따라 진입도로를 임차하고 지급한 대가는 토지에 대한 취득원가에 산입하여 같은 법 시행령 제128조제1항에 따라 매매가액에서 공제하는 것입니다.
[ 관련법령 ]소득세법 제19조 【사업소득】
소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
〔붙 임 : 관련자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
1. 부동산 취득 및 매도현황
- 건물 : 400㎡(근린생활시설 : 소매점-2008.6월중 준공 및 취득 등기필)
- 토지 : 1,200㎡(2005.7월에 밭을 취득한 후 2006.12월에 대지로 지목변경)
- 공사기간 : 2006.3.20.~2008.6.30.(2년간)
- 토지는 양도소득세 중과대상이 아니며 소득세 비교과세 대상도 아님.
- 토지와 건물 매도연월일 : 2008.8.11
- 매도한 소유자는 위 신축상가 이외에는 건축 및 매도사실이 전혀 없음.
2. 부지사용 임대차계약내용
- 임차목적 : 근린생활시설 공사용 진입도로로 사용하기 위함.
- 임차내용
* 지목 및 면적 : 968㎡(도로 및 구거)
* 총 사용료(10년분) : 22,360,800원(부가가치세 포함)
* 세금계산서 수취일 : 2006.6월중.
○ 질의내용
<질의 1>
위 사실관계와 같이 상가를 신축하여 1회 매도한 경우에도 부동산매매업으로 구분하여야 하는지?
<질의 2>
부동산매매업으로 본다면, 토지 등 매매차익 예정신고를 할 때 기본공제 (250만원)를 할 수 있는지?
<질의 3>
건축주가 맹지인 토지를 구입하여 상가신축을 위해 공사기간 동안 필요한 진입도로의 사용료를 10년분 지급한 경우
1. 건물 신축원가로 산입해야 하는지 또는 토지원가로 산입해야 하는지, 아니면 원가산입이 불가능한 것인지?
2. 만약, 건물 건설원가 산입이 가능하다면, 아래 방법 중 어느 것이 합리적인지?
(갑설) 세금계산서 발행시점(2006.6.13.)에 부가가치세가 포함된 전체금액을 공사원가에 산입하는 방법
*이유 : 이미 매도하였기 때문에 건축주인 매도자는 매도일 이후 사업소득 및 임대소득이 발생하지 않으므로 공사기간 2년이 지난 후 8년간의 사용료 지급액을 손금으로 처리할 수 없기 때문임.
(을설) 전체금액 중 공사기간 2년분에 해당하는 금액(22,360,800원*2/10= 4,472,160원)만 건물 공사원가에 산입하는 방법
- 당초 매매계약을 해제하고 계약금의 일부를 반환하는 약정을 체결함에 있어서 당초 계약금 총액 781백만원 또는 반환 후의 잔액 중 어느 금액을 갑의 소득으로 보아 과세되는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 (2008. 7. 30. 개정)
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) (2008. 7. 30. 개정)
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)
소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 자진납부】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지 등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다. (2006. 12. 30. 개정)
② 제1항의 규정에 의한 신고를 “토지 등 매매차익예정신고”라 한다. (1994. 12. 22. 개정)
③ 부동산매매업자의 토지 등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
소득세법 시행령 제128조 【토지 등 매매차익의 계산】 (부칙)
① 법 제69조 제3항의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 것으로 한다.
1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액 (1998. 12. 31. 개정)
2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자
3. 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금
4. 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액
② 토지 등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다.
③ 부동산매매업자는 토지 등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다.
소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)
② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. (2007. 2. 28. 개정)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정)
3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설)
3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정)
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 부칙)
소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】
① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. (2008. 4. 29. 직제개정)
1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 (2006. 9. 27. 개정)
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) (부칙)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
소득세법 기본통칙 97-9 【토지에 도로를 신설한 경우에 필요경비 산입요건】
① 토지의 이용편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여하여 양도하는 경우에는 그 도로의 취득가액을 필요경비에 산입한다.
② 제1항의 규정에서 “도로”라 함은 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.
1. 도로 신설의 뚜렷한 표시가 될 것(도로부분과 일반토지가 구분될 것)
2. 도로신설이 토지이용의 편익에 공헌할 것
3. 국가 또는 지방자치단체에 대하여 도로 신설의 대가를 받지 아니할 것. 이 경우 도로에 충당된 토지를 국가ㆍ지방자치단체에 기부하였는지 혹은 그 토지의 지적공부상의 지목을 변경하였는지의 여부는 불문한다.
소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】 (부칙)
① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. (2006. 12. 30. 개정)
소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 (부칙)
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
○ 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제41조 【기타소득의 범위 등】 (2007. 2. 28. 제목개정)
⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금 또는 배상금”이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. (2007. 2. 28. 항번개정)
○ 소득세법 기본통칙 21-1 【기타소득의 범위】
④ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.
3. 부동산매매계약후 계약불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금
⑤ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 타인의 신체의 자유 또는 명예를 해하거나 기타 정신상의 고통 등을 가한 것과 같이 재산권 외의 손해에 대한 배상 또는 위자료로서 받는 금액은 포함되지 아니한다.
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면1팀-829, 2008.06.13
【제목】
부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 횟수, 태양 등을 고려하여 사실판단함
【질의】
(사실관계)
부동산매매업을 등록한 사업자가 자가사용 목적인지 매매용인지 불문하고 주택A와 B를 취득하고 이후 주택A를 팔고 주택C를 취득하고 주택B를 팔고 주택D를 취득하고 주택C를 팔고 주택E를 취득하는 경우
(질의내용)
부동산매매업으로 사업자 등록 후 취득한 주택을 상기와 같이 양도하는 경우 사업소득 해당여부
【회신】
부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로
귀 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항임.
○ 서면1팀-898, 2006.05.22
【제목】
법인이 건물신축의 허가조건으로 법인의 토지에 도로를 개설하여 지방자치단체에 기부채납한 경우 그 도로용 토지의 장부가액은 건물신축용 토지의 자본적지출로 하는 것임
【질의】
당사는 A법인으로서 2004.1.26.자로 B씨 소유의 전체 임야 중 전면(앞) 지번 1/2을 매입하고 매입조건으로 후면(뒤)에 B씨 임야의 진입도로를 위해 시에 기부채납하기로 약정했음.
본 법인은 2004.1.26.자로 구입한 대지를 2005.1.20.자로 개인 C씨에게 매도하였으며, 시에 기부채납하기로 한 도로 중 일부를 2005.9.30.자로 1차 기부한 상태임.
(질문1)
1차 기부채납한 대지는 자본적 지출로 보아 현재 법인소유(A)와 2005.1.20.자로 매각(현 개인 C씨 소유)한 자산에 안분계산 취득원가로 산입함이 타당한지.
(질문2)
2차 기부예정 대지의 자본적 지출 귀속 시기는 언제로 하면 되는지.
① 기부 확정일을 귀속시기로 한다.
② 2차 기부 예정토지는 취득시점을 자본적 지출로 산입하여 A법인 소유토지와 매각자산(현 개인 C씨 소유)으로 안분하여 계상한다.
【회신】
1. 귀 질의의 경우 진입도로의 기부채납과 관련하여 사업의 형태, 무상사용 여부 등 구체적 약정에 대한 사실관계가 불분명하여 정확한 회신이 어려우나, 법인이 건물을 신축하면서 허가조건으로 당해 법인의 토지에 도로를 개설하여 이를 관할지방자치단체에 기부채납하기로 한 경우 그 도로용 토지의 장부가액은 건물신축용 토지의 자본적 지출로 처리하는 것이며,
법인이 당초 국가 또는 지방자치단체에 사용수익기부한 도로의 사용기간을 연장하는 조건으로 부담한 당해 도로의 진출입로 공사비의 경우 그 사용수익기간에 따라 균등하게 안분한 금액을 손금으로 산입하는 것임.
2. 귀 질의와 유사한 기존 질의회신문(서이46012-12008, 2002.11.5. 및 법인46012-1246, 2000.5.29.)을 참고하기 바람.
다.참고사례
○ 심사소득98-702, 1999.01.22.
【요지】
아파트의 진입로로 사용하고 있는 토지의 취득가액은 아파트신축판매수입금액에 대응하는 필요경비로 봄이 타당함.
【사실관계 및 판단】
전시의 법령과 사실을 모두어 보면, 거주자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것(소득세법 제27조 제1항)이므로 쟁점 토지의 취득가액이 쟁점 아파트의 신축판매수입금액에 대응하는 필요경비인지 여부를 보면, 청구인이 신축한 쟁점 아파트의 진입도로로 사용되고 있는 쟁점 토지가 아파트분양 후에도 청구인소유로 소유권이전등기되어 있으나,
청구인은 쟁점 토지를 용인시에 기부채납하려고 하였으나 기부채납이 이루어지지 않았다고 주장하고 있는 사실, 취득당시 지목이 밭인 쟁점 토지가 아파트와 진입로부지조성조건으로 농지전용허가되어 진입로로 사용되고 있는 사실, 지적도상의 쟁점 토지의 위치 등에 비추어 소유권만 청구인명의로 등기되어 있을뿐 사실상 같은곳 116-3번지와 같은곳 115-4번지 및 같은곳 118번지에 거주하는 인근주민들이 공동으로 사용하는 공용도로라고 보아지고, 인근주민들의 통행을 제한하여 이를 배타적으로 사용하거나, 인근주민들에게 그 사용료를 요구하거나 또는 도로 이외의 다른 용도로 사용한다는 것은 현실적으로 불가능한 것으로 보이므로 그 경제적 가치가 없는 것으로 보아야 할 것(같은뜻: 대법원93누6249, 1993.8.27., 국심96구1960, 1997.1.11.)이며,
사업자가 주택을 신축하여 판매함에 있어서 진입도로가 없는 청구사건의 경우 진입도로의 개설은 불가피하므로 청구인의 쟁점 아파트의 주택신축판매소득금액을 산정함에 있어서 쟁점 토지의 취득가액을 주택신축판매업수입금액에 대응하는 필요경비로 공제함이 타당하다고 판단된다. |
