요약
○ 사실관계
- 소유하고 있는 토지의 모양을 좋게 하기 위하여 옆 토지와 가격을 정하지 않고 비슷한 평수로 교환 계약 체결
- 최근 3개월 이내 매매사례가액은 없으며, 감정평가는 하지 않기로 함
○ 질의내용
- 교환한 토지를 나중에 양도하는 경우 양도소득세를 계산할 때 취득가액 산정방법
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 2005.12.31>
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 취득에 든 실지거래가액 이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 2010.2.18>
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2.~3. 생략
②~⑪ 생략
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18>
⑬ 생략
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제5항 본문에서 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2010.2.18>
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액 이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2010.2.18>
1. 생략
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가
양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2009.2.4>
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(이하 생략)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 부동산거래관리과-91, 2010.01.20.
자산을 교환하는 경우 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항의 규정에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다. 귀 질의의 경우 교환계약서, 정산조건 등을 확인하여 판단할 사항입니다.
[ 제 목 ]
교환으로 취득한 자산의 취득가액
[ 요 지 ]
자산을 교환하는 경우 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것임.
[ 회 신 ]
자산을 교환하는 경우 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항의 규정에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다.
[ 관련법령 ]소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 소유하고 있는 토지의 모양을 좋게 하기 위하여 옆 토지와 가격을 정하지 않고 비슷한 평수로 교환 계약 체결
- 최근 3개월 이내 매매사례가액은 없으며, 감정평가는 하지 않기로 함
○ 질의내용
- 교환한 토지를 나중에 양도하는 경우 양도소득세를 계산할 때 취득가액 산정방법
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 2005.12.31>
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 취득에 든 실지거래가액 이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 2010.2.18>
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2.~3. 생략
②~⑪ 생략
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18>
⑬ 생략
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제5항 본문에서 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2010.2.18>
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액 이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2010.2.18>
1. 생략
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가
양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2009.2.4>
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(이하 생략)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 부동산거래관리과-91, 2010.01.20.
자산을 교환하는 경우 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항의 규정에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다. 귀 질의의 경우 교환계약서, 정산조건 등을 확인하여 판단할 사항입니다. |
