요약
○ 사실 관계
- 다가구주택(7가구) 중 국민주택규모 이하인 5가구를 ’05년 이전부터 임대하여 왔으나, 지자체의 재산세 부과시 당해 다가구주택이 국민주택규모를 초과하는 4가구로 구분되어 종부세 합산배제를 받지 못함
- ’06년 이후 계속하여 해당 지자체에 면적 구분 등을 정정 요청하여 ’09.2월에야 7가구로 구분되었고 ’05년까지 소급하여 재산세 경정됨
- 다가구주택 중 국민주택규모 이하인 임대주택 5가구에 대하여 ’09.2월 지자체 임대사업자등록과 함께 세무서 주택임대업 사업자등록을 하고 ’09년분 종부세 합산배제 적용을 받음
○ 질의 내용
- 다가구주택에 대한 가구별 주택수와 면적 등이 정정되어 과거년도까지 재산세가 경정된 경우 과거년도에 대한 종부세 합산배제를 신고하고 소급하여 적용받을 수 있는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로정하는 1세대 1주택자(이하 1세대 1주택자 라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1.「임대주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
< 이하생략 >
○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 대통령령이 정하는 주택 이란 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 임대사업자 라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 사업자등록 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 합산배제 임대주택 이라 한다)을 말한다.
1.「임대주택법」제2조제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 건설임대주택 이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 다만, 「임대주택법 시행령」제2조제1호에 따른 공공건설임대주택(이하 공공건설임대주택 이라 한다)은 「주택법」제29조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 5년이 되는 날까지는 계속 임대하는 것으로 본다.
2.「임대주택법」제2조제3호에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 매입임대주택 이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택
가.「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택(이하 국민주택 이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
< 중간생략 >
② 법 제8조제2항제1호에서 대통령령이 정하는 다가구 임대주택 이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 다가구주택 이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다.
③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 「임대주택법 시행령」 제7조제1항에 따른 등록기준 호수(호수)에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다.
④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조제2항제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다.
⑤ 제1항제1호ㆍ제2호 및 제6호를 적용하는 경우 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.
⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은「지방세법 시행령」제140조의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다.
< 이하생략 >
○ 지방세법 시행령 제140조 【주택의 구분】
「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 의한 다가구주택은 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 1구의 주택으로 본다. 이 경우 그 부속토지는 건물 면적의 비율에 따라 각각 안분한 면적을 1구의 부속토지로 본다.
○ 임대주택법 제2조 【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. 임대주택 이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. 건설임대주택 이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나. 주택법 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택
3. 매입임대주택 이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
< 중간생략>
4. 임대사업자 란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
< 이하생략 >
○ 임대주택법 제6조 【임대사업자의 등록】
① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 시장ㆍ군수ㆍ구청장 이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 임대주택법 시행령 제7조 【임대사업자의 범위 및 등록 기준 등】
① 법 제6조제1항에서 대통령령으로 정하는 호수 란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다. <개정 2008.11.26>
1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
< 이하생략 >
나. 유사사례(예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 재정경제부 부동산실무기획단-217호, 2007.04.04
임대사업자가 합산배제 임대주택을 종합부동산세 신고기한이 경과한 이후에 합산 배제를 신청한 경우에도 종합부동산세법 제8조 및 동법 시행령 제3조의 합산배제 임대주택 규정이 적용됩니다.
[ 제 목 ]
임대주택에 대한 과거년도 재산세가 경정된 경우 종부세 합산배제 적용 여부
[ 요 지 ]
과거년도 재산세의 경정으로 과거년도 과세기준일 현재 합산배제 임대주택의 적용요건을 충족한 경우에는 경정청구 또는 이의신청 등에 따라 합산배제 받을 수 있음
[ 회 신 ]
지자체에서 주택수 또는 면적 등이 정정되고 과거년도의 재산세가 경정되어 과거년도 과세기준일 현재 종합부동산세법시행령 제3조에 따른 합산배제 임대주택의 적용요건을 충족한 경우에는 경정청구 또는 이의신청 등의 절차에 따라 과거년도 종합부동산세에 대하여 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있으나,
과거년도 과세기준일 현재 임대사업자로서 주택임대업 사업자등록을 하지 못한 경우에는 종합부동산세법시행령 제3조에 따른 적용요건을 충족하지 못하므로 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 없는 것임
[ 관련법령 ]종합부동산세법시행령 제3조【합산배제 임대주택】
〔붙 임 : 참고자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실 관계
- 다가구주택(7가구) 중 국민주택규모 이하인 5가구를 ’05년 이전부터 임대하여 왔으나, 지자체의 재산세 부과시 당해 다가구주택이 국민주택규모를 초과하는 4가구로 구분되어 종부세 합산배제를 받지 못함
- ’06년 이후 계속하여 해당 지자체에 면적 구분 등을 정정 요청하여 ’09.2월에야 7가구로 구분되었고 ’05년까지 소급하여 재산세 경정됨
- 다가구주택 중 국민주택규모 이하인 임대주택 5가구에 대하여 ’09.2월 지자체 임대사업자등록과 함께 세무서 주택임대업 사업자등록을 하고 ’09년분 종부세 합산배제 적용을 받음
○ 질의 내용
- 다가구주택에 대한 가구별 주택수와 면적 등이 정정되어 과거년도까지 재산세가 경정된 경우 과거년도에 대한 종부세 합산배제를 신고하고 소급하여 적용받을 수 있는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로정하는 1세대 1주택자(이하 1세대 1주택자 라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1.「임대주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
< 이하생략 >
○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 대통령령이 정하는 주택 이란 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 임대사업자 라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 사업자등록 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 합산배제 임대주택 이라 한다)을 말한다.
1.「임대주택법」제2조제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 건설임대주택 이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 다만, 「임대주택법 시행령」제2조제1호에 따른 공공건설임대주택(이하 공공건설임대주택 이라 한다)은 「주택법」제29조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 5년이 되는 날까지는 계속 임대하는 것으로 본다.
2.「임대주택법」제2조제3호에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 매입임대주택 이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택
가.「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택(이하 국민주택 이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
< 중간생략 >
② 법 제8조제2항제1호에서 대통령령이 정하는 다가구 임대주택 이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 다가구주택 이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다.
③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 「임대주택법 시행령」 제7조제1항에 따른 등록기준 호수(호수)에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다.
④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조제2항제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다.
⑤ 제1항제1호ㆍ제2호 및 제6호를 적용하는 경우 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.
⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은「지방세법 시행령」제140조의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다.
< 이하생략 >
○ 지방세법 시행령 제140조 【주택의 구분】
「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 의한 다가구주택은 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 1구의 주택으로 본다. 이 경우 그 부속토지는 건물 면적의 비율에 따라 각각 안분한 면적을 1구의 부속토지로 본다.
○ 임대주택법 제2조 【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. 임대주택 이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. 건설임대주택 이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나. 주택법 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택
3. 매입임대주택 이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
< 중간생략>
4. 임대사업자 란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
< 이하생략 >
○ 임대주택법 제6조 【임대사업자의 등록】
① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 시장ㆍ군수ㆍ구청장 이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 임대주택법 시행령 제7조 【임대사업자의 범위 및 등록 기준 등】
① 법 제6조제1항에서 대통령령으로 정하는 호수 란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다. <개정 2008.11.26>
1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
< 이하생략 >
나. 유사사례(예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 재정경제부 부동산실무기획단-217호, 2007.04.04
임대사업자가 합산배제 임대주택을 종합부동산세 신고기한이 경과한 이후에 합산 배제를 신청한 경우에도 종합부동산세법 제8조 및 동법 시행령 제3조의 합산배제 임대주택 규정이 적용됩니다. |
