요약
○ 사실관계
- 아파트 취득, 임대 및 양도 현황
순서 소재지 평형 취득(분양)일 임대등록일 임대개시일 양도일 비 고
1 경기 구리 토평 34 ’00.8.10. - - - 자택
2 경기 구리 토평 ’01.9.21. ’01.9.21. ’01.9.10. ’05.10.13. 임대
3 ” ” ” ” ’07.10.2. 임대
4 경기 구리 24 ’01.8.24. ’01.12.24. ’02.5.3. - 임대
5 서울 성북 24 ’01.12.28. ’01.12.31. ’05.4. - 임대
6 ” ” ” ” ” ’03.9.27. 임대
7 경기 구리 수택 24 ’03.5.30. ’03.9.27. ’04.12.6. - 임대
○ 질의내용
- 임대아파트는 모두 분양권 상태에서 취득하였는데 양도세 면제대상이 아닌지
- 임대아파트가 면제대상이 아닌 경우 일반세율이 적용되는지
- 임대아파트를 5년 이상 소유하여야 하는지
- 현재 소유하고 있는 임대아파트 3채 중 7년 또는 10년 이상 소유해야 하는 아파트가 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 신축임대주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 양도소득세를 면제한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 건설임대주택
가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)
가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
나. 제1호나목에 해당하는 주택
② 생략
○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제1항제2호의3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. <개정 2009.2.4>
1. 생략
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록등 이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일 이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주택[수도권 밖의 지역인 경우에는 「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대한 국민주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
다.~라. 생략
3.~9. 생략
10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 일반주택 이라 한다)
② 생략
③ 제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2005.2.19>
(이하 생략)
○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
①~④ 생략
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 주택임대기간 이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2000.1.10 부칙, 2001.12.31 부칙, 2008.2.29 부칙>
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2.~3의2. 생략
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
(이하 생략)
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득 산출세액 이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조제1항에 따른 세율
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 40
3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 50
4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)
양도소득 과세표준의 100분의 60
5. 생략
6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
양도소득 과세표준의 100분의 50
7.~11. 생략
②~⑤ 생략
⑥ 제1항제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 재산세과-4018, 2008.12.01.
「조세특례제한법」 제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 제1항 제2호에서 규정하는 양도소득세 면제 대상이 되는 매입임대주택에는 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택은 포함되지 아니하는 것입니다.
○ 재산세과-1965, 2008.07.28.
「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 가목의 규정에 따른 10년 이상 임대한 장기임대주택에 해당하는지를 판정함에 있어 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니하며, 5호 이상 임대한 기간을 통산합니다.
[ 제 목 ]
분양권으로 취득한 임대주택의 감면 여부 등
[ 요 지 ]
「조세특례제한법」 제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례)제1항제2호에 따른 양도소득세 면제대상 매입임대주택에는 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택은 포함되지 않는 것입니다.
[ 회 신 ]
1. 「조세특례제한법」 제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례)제1항제2호에 따른 양도소득세 면제대상 매입임대주택에는 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택은 포함되지 않는 것입니다.
2. 또한, 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 가목 및 나목에 따른 매입임대주택은 같은 법 제104조제1항제2호의3에 따른 “1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”에 해당하지 아니하나, 동 임대주택의 임대기간을 계산함에 있어 각목에 따른 기준 호 수 미만을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니하는 것입니다.
3. 한편, 1세대 3주택 및 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택을 2010.12.31.까지 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조제1항제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용하는 것이나, 이 경우 같은 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제는 적용되지 않는 것입니다.
[ 관련법령 ]조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】
소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 아파트 취득, 임대 및 양도 현황
순서 소재지 평형 취득(분양)일 임대등록일 임대개시일 양도일 비 고
1 경기 구리 토평 34 ’00.8.10. - - - 자택
2 경기 구리 토평 ’01.9.21. ’01.9.21. ’01.9.10. ’05.10.13. 임대
3 ” ” ” ” ’07.10.2. 임대
4 경기 구리 24 ’01.8.24. ’01.12.24. ’02.5.3. - 임대
5 서울 성북 24 ’01.12.28. ’01.12.31. ’05.4. - 임대
6 ” ” ” ” ” ’03.9.27. 임대
7 경기 구리 수택 24 ’03.5.30. ’03.9.27. ’04.12.6. - 임대
○ 질의내용
- 임대아파트는 모두 분양권 상태에서 취득하였는데 양도세 면제대상이 아닌지
- 임대아파트가 면제대상이 아닌 경우 일반세율이 적용되는지
- 임대아파트를 5년 이상 소유하여야 하는지
- 현재 소유하고 있는 임대아파트 3채 중 7년 또는 10년 이상 소유해야 하는 아파트가 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 신축임대주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 양도소득세를 면제한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 건설임대주택
가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)
가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
나. 제1호나목에 해당하는 주택
② 생략
○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제1항제2호의3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. <개정 2009.2.4>
1. 생략
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록등 이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일 이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주택[수도권 밖의 지역인 경우에는 「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대한 국민주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
다.~라. 생략
3.~9. 생략
10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 일반주택 이라 한다)
② 생략
③ 제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2005.2.19>
(이하 생략)
○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
①~④ 생략
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 주택임대기간 이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2000.1.10 부칙, 2001.12.31 부칙, 2008.2.29 부칙>
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2.~3의2. 생략
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
(이하 생략)
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득 산출세액 이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조제1항에 따른 세율
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 40
3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 50
4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)
양도소득 과세표준의 100분의 60
5. 생략
6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
양도소득 과세표준의 100분의 50
7.~11. 생략
②~⑤ 생략
⑥ 제1항제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 재산세과-4018, 2008.12.01.
「조세특례제한법」 제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 제1항 제2호에서 규정하는 양도소득세 면제 대상이 되는 매입임대주택에는 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택은 포함되지 아니하는 것입니다.
○ 재산세과-1965, 2008.07.28.
「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 가목의 규정에 따른 10년 이상 임대한 장기임대주택에 해당하는지를 판정함에 있어 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니하며, 5호 이상 임대한 기간을 통산합니다. |
