요약
○ 사실관계
- A사는 건설임대주택을 건설하여 임대하다 분양전환승인을 받음
· 1995년, 1998년, 1999년, 2000년, 2001년 각각 아파트 준공
· 2000년, 2003년, 2004년, 2006년, 2007년 분양전환승인
- 분양전환승인을 받은 건설임대주택 중 분양이 되지 않은 주택에는 임차인이 거주하고 있음
○ 질의내용
- 분양전환승인을 받은 건설임대주택을 분양받은 경우 지방미분양주택 과세특례(조세특례제한법 제98조의2) 적용 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 조세특례제한법 제98조의2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례】
① 거주자가 2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(2010년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 수도권 밖에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 지방 미분양주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조제2항 각 표 외의 부분 본문과 같은 법 제104조제1항제2호 및 제2호의2부터 제2호의6까지의 규정에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다.
1. 장기보유특별공제액 : 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액
2. 세율 : 「소득세법」 제104조제1항제1호에 따른 세율
② ～ ③ 생략
④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 과세표준확정신고와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제98조의2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제98조의2제1항 각 호 외의 부분 중 대통령령으로 정하는 미분양주택 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 미분양주택 이라 한다)을 말한다.
1. 「주택법」 제38조에 따른 사업주체(이하 이 조에서 사업주체 라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 11월 2일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2008년 11월 3일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택
2. 2008년 11월 3일까지 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인(건축법 제11조에 따른 건축허가를 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 얻었거나 사업계획승인신청을 한 사업주체가 해당 사업계획승인과 「주택법」 제38조에 따라 공급하는 주택(2008년 11월 3일 현재 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택
② 법 제98조의2에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고(법인세 과세표준신고를 포함한다) 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 서류를 제출하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제1항제1호의 주택 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 미분양주택 확인서 및 매매계약서 사본
2. 제1항제2호의 주택 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 사업계획승인 사실ㆍ사업계획승인신청 사실을 확인할 수 있는 서류 및 매매계약서 사본
③ 주택 소재지 관할세무서장이 제6항에 따라 해당주택이 미분양주택임을 확인할 수 있는 경우에는 제2항에 따른 부속 서류의 제출을 생략할 수 있다.
④ 사업주체는 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 한다.
⑤ 제6항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 미분양주택확인서와 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 매매계약서에 그 사실을 증명하는 날인을 하여야 하며, 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 그 내용을 작성하여 보관하여야 한다.
⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체는 각각 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장을 매매계약일이 속하는 연도의 다음 연도 2월 말까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 전자매체 라 한다)로 주택 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 최초로 신고한 연도의 다음 연도부터 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 제출하지 아니할 수 있다.
⑦ 제6항에 따른 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관 하여야 한다.
⑧ 미분양주택 확인 절차 등 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.
○ 임대주택법 제21조 【건설임대주택의 우선 분양전환】
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
② 이하 생략
○ 재산세과-1430(2009.07.14), 재산세과-87(2009.09.01)
「임대주택법」 제21조에 따라 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 분양전환한 임대주택은 「조세특례제한법」 제98조의3에 따른 ‘미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’가 적용되지 아니함
[ 제 목 ]
임대주택을 분양전환하는 경우 지방 미분양주택 과세특례 적용 여부
[ 요 지 ]
「임대주택법」 제21조에 따라 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 분양전환한 임대주택은 「조세특례제한법」 제98조의2에 따른 ‘지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례’가 적용되지 아니함
[ 회 신 ]
「임대주택법」 제21조에 따라 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 분양전환한 임대주택은 「조세특례제한법」 제98조의2에 따른 ‘지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례’가 적용되지 아니합니다.
[ 관련법령 ]조세특례제한법 제98조의2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례】
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- A사는 건설임대주택을 건설하여 임대하다 분양전환승인을 받음
· 1995년, 1998년, 1999년, 2000년, 2001년 각각 아파트 준공
· 2000년, 2003년, 2004년, 2006년, 2007년 분양전환승인
- 분양전환승인을 받은 건설임대주택 중 분양이 되지 않은 주택에는 임차인이 거주하고 있음
○ 질의내용
- 분양전환승인을 받은 건설임대주택을 분양받은 경우 지방미분양주택 과세특례(조세특례제한법 제98조의2) 적용 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 조세특례제한법 제98조의2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례】
① 거주자가 2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(2010년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 수도권 밖에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 지방 미분양주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조제2항 각 표 외의 부분 본문과 같은 법 제104조제1항제2호 및 제2호의2부터 제2호의6까지의 규정에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다.
1. 장기보유특별공제액 : 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액
2. 세율 : 「소득세법」 제104조제1항제1호에 따른 세율
② ～ ③ 생략
④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 과세표준확정신고와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제98조의2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제98조의2제1항 각 호 외의 부분 중 대통령령으로 정하는 미분양주택 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 미분양주택 이라 한다)을 말한다.
1. 「주택법」 제38조에 따른 사업주체(이하 이 조에서 사업주체 라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 11월 2일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2008년 11월 3일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택
2. 2008년 11월 3일까지 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인(건축법 제11조에 따른 건축허가를 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 얻었거나 사업계획승인신청을 한 사업주체가 해당 사업계획승인과 「주택법」 제38조에 따라 공급하는 주택(2008년 11월 3일 현재 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택
② 법 제98조의2에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고(법인세 과세표준신고를 포함한다) 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 서류를 제출하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제1항제1호의 주택 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 미분양주택 확인서 및 매매계약서 사본
2. 제1항제2호의 주택 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 사업계획승인 사실ㆍ사업계획승인신청 사실을 확인할 수 있는 서류 및 매매계약서 사본
③ 주택 소재지 관할세무서장이 제6항에 따라 해당주택이 미분양주택임을 확인할 수 있는 경우에는 제2항에 따른 부속 서류의 제출을 생략할 수 있다.
④ 사업주체는 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 한다.
⑤ 제6항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 미분양주택확인서와 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 매매계약서에 그 사실을 증명하는 날인을 하여야 하며, 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 그 내용을 작성하여 보관하여야 한다.
⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체는 각각 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장을 매매계약일이 속하는 연도의 다음 연도 2월 말까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 전자매체 라 한다)로 주택 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 최초로 신고한 연도의 다음 연도부터 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 제출하지 아니할 수 있다.
⑦ 제6항에 따른 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관 하여야 한다.
⑧ 미분양주택 확인 절차 등 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.
○ 임대주택법 제21조 【건설임대주택의 우선 분양전환】
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
② 이하 생략
○ 재산세과-1430(2009.07.14), 재산세과-87(2009.09.01)
「임대주택법」 제21조에 따라 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 분양전환한 임대주택은 「조세특례제한법」 제98조의3에 따른 ‘미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’가 적용되지 아니함 |
