요약
○ 사실 관계
- 현재 수원 거주, 서울 강남 개포 A아파트 소유
* 시가 9～10억원, 보유기간 10년 이상, 거주기간 2년 이상
-’09.12. 7. 수원 광교신도시 B아파트 분양계약
* ’12.상반기 입주예정
* 면적 122.15㎡로 현재 고가주택 아님
○ 질의 내용
- 10～15년 후 A아파트 양도시 B아파트가 취득당시 고가주택인 아닌 경우와 추후 고가주택인 경우 1세대 1주택 해당여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제98조의 3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의 2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2009. 5. 21. 개정)
1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2009. 5. 21. 신설)
2. 생략
② 생략
③「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6까지의 규정을 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2009. 3. 25. 신설)
④ ～ ⑤ 생략
○ 조세특례제한법 시행령 제98조의 3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제98조의 3 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. (2009. 4. 21. 신설)
1.생략
2. 「주택법」제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다) (2009. 4. 21. 신설)
3. ～ 8. 생략
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. (2009. 4. 21. 신설)
1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (2009. 4. 21. 신설)
2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체(제1항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항제7호에 따른 건축주 및 같은 항 제8호에 따른 신탁업자를 포함한다. 이하제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 (2009. 9. 29. 개정)
3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 (2009. 4. 21. 신설)
③ 생략
④ 법 제98조의 3 제1항에서 수도권과밀억제권역에 해당하는지 여부는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다. (2009. 4. 21. 신설)
⑤ ～ ⑫ 생략
○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. ～ 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서“주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것 (서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정)
(이하 생략)
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 재산-1630, 2009.08.07.
「소득세법」제89조 제1항 제3호의 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 「조세특례제한법」제98조의3 규정을 적용받는 신축주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니함
○ 재산세과-1699, 2009.08.17
1.「조세특례 제한법」 제98조의3 “미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용하는 것으로서, 감면대상 양도소득 금액은「조세특례제한법 시행령」제40조 제1항에 따라 계산하는 것입니다.
2. 생략
3. 위 규정은 고가주택에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 수도권과밀억제권역 밖의 지역인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없으나 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660㎡ 이내이고 주택의 연면적이 149㎡(공동주택의 경우에는 전용면적 149㎡) 이내인 주택 및 그 부수토지에 한하여 적용하는 것입니다.
4. 생략
[ 제 목 ]
미분양주택의 취득자가 기존 보유주택 양도시 1세대 1주택 비과세 여부
[ 요 지 ]
미분양주택(고가주택 포함)은 거주자의 소유주택으로 보지 아니함
[ 회 신 ]
「조세특례제한법」제98조의3제1항및제2항의 적용을 받는 주택(고가주택 포함)은「소득세법」제89조제1항제3호를 적용할 때 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하며, 기존 보유주택의 양도가「소득세법」제89조제1항제3호및「소득세법 시행령」제154조제1항의 규정에 해당하면 양도소득세가 비과세(고가주택 제외)되는 것입니다.
[ 관련법령 ]조세특례제한법 제98조의 3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실 관계
- 현재 수원 거주, 서울 강남 개포 A아파트 소유
* 시가 9～10억원, 보유기간 10년 이상, 거주기간 2년 이상
-’09.12. 7. 수원 광교신도시 B아파트 분양계약
* ’12.상반기 입주예정
* 면적 122.15㎡로 현재 고가주택 아님
○ 질의 내용
- 10～15년 후 A아파트 양도시 B아파트가 취득당시 고가주택인 아닌 경우와 추후 고가주택인 경우 1세대 1주택 해당여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제98조의 3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의 2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2009. 5. 21. 개정)
1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2009. 5. 21. 신설)
2. 생략
② 생략
③「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6까지의 규정을 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2009. 3. 25. 신설)
④ ～ ⑤ 생략
○ 조세특례제한법 시행령 제98조의 3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제98조의 3 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. (2009. 4. 21. 신설)
1.생략
2. 「주택법」제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다) (2009. 4. 21. 신설)
3. ～ 8. 생략
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. (2009. 4. 21. 신설)
1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (2009. 4. 21. 신설)
2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체(제1항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항제7호에 따른 건축주 및 같은 항 제8호에 따른 신탁업자를 포함한다. 이하제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 (2009. 9. 29. 개정)
3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 (2009. 4. 21. 신설)
③ 생략
④ 법 제98조의 3 제1항에서 수도권과밀억제권역에 해당하는지 여부는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다. (2009. 4. 21. 신설)
⑤ ～ ⑫ 생략
○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. ～ 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서“주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것 (서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정)
(이하 생략)
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 재산-1630, 2009.08.07.
「소득세법」제89조 제1항 제3호의 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 「조세특례제한법」제98조의3 규정을 적용받는 신축주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니함
○ 재산세과-1699, 2009.08.17
1.「조세특례 제한법」 제98조의3 “미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용하는 것으로서, 감면대상 양도소득 금액은「조세특례제한법 시행령」제40조 제1항에 따라 계산하는 것입니다.
2. 생략
3. 위 규정은 고가주택에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 수도권과밀억제권역 밖의 지역인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없으나 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660㎡ 이내이고 주택의 연면적이 149㎡(공동주택의 경우에는 전용면적 149㎡) 이내인 주택 및 그 부수토지에 한하여 적용하는 것입니다.
4. 생략 |
