요약
○ 사실관계
- 甲과 乙은 주택과 그 부수토지를 각각 1/2씩 소유하다 2003년 甲의 건물 지분과 乙의 토지 지분을 교환함
→ 건물은 乙, 토지는 甲 단독소유
* 교환시 등가(9천만원)로 보아 현금수수는 하지 않음
* 추후 시세 차이분을 상호정산하기로 약정함
- 재개발 관리처분계획인가(2007년)로 아래와 같이 주택을 배정받음
구분 배정 평형 시세(백만원) 비고
甲 34평 594 실지 양도가액임(2009년)
乙 24평 380 甲의 입주권 양도당시 시세임
차이 10평 214 甲은 차이의 절반(107백만원)을 乙에게 지급함
○ 질의내용
- 甲이 양도한 입주권에 대한 양도차익을 계산함에 있어 乙에게 지급한 금액(107백만원)이 취득가액에 포함되는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 이하 생략
② 이하 생략
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
① ～ ⑥ 생략
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
⑧ 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제5항 본문에서 대통령령이 정하는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 이하 생략
○ 소득세법 기본통칙 97-1 【토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액 계산】
토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.
1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액
2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액
○ 재재산-516(2009.03.18), (재산세과-1617, 2009.08.07) 등
자산을 교환하는 경우 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항의 규정에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것임
[ 제 목 ]
교환으로 취득한 자산의 취득가액
[ 요 지 ]
교환으로 취득한 자산의 경우 취득가액은 교환계약서, 정산조건 등을 확인하여 판단할 사항임
[ 회 신 ]
자산을 교환하는 경우 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항의 규정에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다. 귀 질의의 경우 교환계약서, 정산조건 등을 확인하여 판단할 사항입니다.
[ 관련법령 ]소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 甲과 乙은 주택과 그 부수토지를 각각 1/2씩 소유하다 2003년 甲의 건물 지분과 乙의 토지 지분을 교환함
→ 건물은 乙, 토지는 甲 단독소유
* 교환시 등가(9천만원)로 보아 현금수수는 하지 않음
* 추후 시세 차이분을 상호정산하기로 약정함
- 재개발 관리처분계획인가(2007년)로 아래와 같이 주택을 배정받음
구분 배정 평형 시세(백만원) 비고
甲 34평 594 실지 양도가액임(2009년)
乙 24평 380 甲의 입주권 양도당시 시세임
차이 10평 214 甲은 차이의 절반(107백만원)을 乙에게 지급함
○ 질의내용
- 甲이 양도한 입주권에 대한 양도차익을 계산함에 있어 乙에게 지급한 금액(107백만원)이 취득가액에 포함되는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 이하 생략
② 이하 생략
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
① ～ ⑥ 생략
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
⑧ 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제5항 본문에서 대통령령이 정하는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 이하 생략
○ 소득세법 기본통칙 97-1 【토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액 계산】
토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.
1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액
2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액
○ 재재산-516(2009.03.18), (재산세과-1617, 2009.08.07) 등
자산을 교환하는 경우 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항의 규정에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것임 |
