요약
○사실 관계
- 겸용주택(주택면적<상가면적)을 부담부증여시 부담부분에 대한 양도차익 계산
· 상가의 임차보증금 : 1억원
· 주택의 임차보증금 : 없음
○ 질의 내용
- 갑설 : 1억원을 상가의 양도로 보아 양도소득세 계산
-을설:전체 채무액을 1억원으로 보아 주택과 상가의 가액으로 안분
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2009. 12. 31. 개정)
② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】
법 제88조제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액
법 제97조제1항제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액
2. 양도가액
「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액
○ 소득세법 제100조【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】
① ～ ⑤ 생략
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정)
⑦ 생략
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 서면4팀-3193, 2006.09.18
「소득세법」제88조 제1항 및 「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 단서의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 이 경우 당해 증여자산이「소득세법」제89조 제3호의 규정에 의한 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것임.
○ 재산세과-867, 2009.11.26.
부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임
○ 서면4팀-1937, 2004.11.30
소득세법 제96조 제1항 제7호 및 동법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 양도하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것임.
이 경우 양도하는 하나의 건물(그 부수토지 포함)이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 각각의 면적에 관계없이 그 실질에 따라 주택부분(그에 상당하는 부수토지 포함)에 대하여는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고, 주택외의 부분(그에 상당하는 부수토지 포함)은 소득세법 제96조 제1항각호에 해당하는 경우를 제외하고는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 것임
[ 제 목 ]
겸용주택의 부담부증여에 따른 양도차익 산정
[ 요 지 ]
부담부증여의 채무액에 상당하는 부분이 주택 또는 상가에 대한 부분으로 구분이 분명한 경우에는 그 채무액이 속하는 주택 또는 상가의 양도로 봄
[ 회 신 ]
부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분이 주택 또는 상가에 대한 부분으로 구분이 분명한 경우에는 그 채무액이 속하는 주택 또는 상가의 양도로 보아 양도차익을 산정하는 것입니다.
[ 관련법령 ]소득세법 제100조【양도차익의 산정】
소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○사실 관계
- 겸용주택(주택면적<상가면적)을 부담부증여시 부담부분에 대한 양도차익 계산
· 상가의 임차보증금 : 1억원
· 주택의 임차보증금 : 없음
○ 질의 내용
- 갑설 : 1억원을 상가의 양도로 보아 양도소득세 계산
-을설:전체 채무액을 1억원으로 보아 주택과 상가의 가액으로 안분
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2009. 12. 31. 개정)
② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】
법 제88조제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액
법 제97조제1항제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액
2. 양도가액
「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액
○ 소득세법 제100조【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】
① ～ ⑤ 생략
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정)
⑦ 생략
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 서면4팀-3193, 2006.09.18
「소득세법」제88조 제1항 및 「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 단서의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 이 경우 당해 증여자산이「소득세법」제89조 제3호의 규정에 의한 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것임.
○ 재산세과-867, 2009.11.26.
부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임
○ 서면4팀-1937, 2004.11.30
소득세법 제96조 제1항 제7호 및 동법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 양도하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것임.
이 경우 양도하는 하나의 건물(그 부수토지 포함)이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 각각의 면적에 관계없이 그 실질에 따라 주택부분(그에 상당하는 부수토지 포함)에 대하여는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고, 주택외의 부분(그에 상당하는 부수토지 포함)은 소득세법 제96조 제1항각호에 해당하는 경우를 제외하고는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 것임 |
