요약
○사실 관계
　 - 신규분양 아파트 계약금 납입일정
　　 (1차 계약금 납부시 계약체결)
　 · 1차 계약금(분양대금의 5%) 약정일 : ’10.2.11.이전
　 · 2차 계약금(분양대금의 5%) 약정일 : ’10.2.12.이후
○ 질의 내용
　 - 1차 계약금 납부로 계약이 체결된 경우 미분양주택취득자에 대한 양도세 과세특례 적용여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○조세특례제한법 제98조의 3【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
　 ① 거주자 또는「소득세법」제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」제104조의 2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 해당사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2009. 5. 21. 개정)
　　1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2009. 5. 21. 신설)
　　2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2009. 5. 21. 신설)
　 ② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만 다음 각호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2009. 3. 25. 신설)
　 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 (2009. 3. 25. 신설)
　 2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택 (2009. 3. 25. 신설)
　 ③「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6까지의 규정을 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2009. 3. 25. 신설)
　 ④ 제1항 및 제2항을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」제95조 제2항 및 제104조 제1항 제2호ㆍ제2호의 2부터 제2호의 6까지의 규정에 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다. (2009. 3. 25. 신설)
　 1. 장기보유특별공제액 : 양도차익에「소득세법」제95조 제2항 표1(같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 표2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 (2009. 3. 25. 신설)
　 2. 세율 : 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 세율 (2009. 3. 25. 신설)
　 ⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 3. 25. 신설)
○ 조세특례제한법 시행령 제98조의 3【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
　 ① 법 제98조의 3 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. (2009. 4. 21. 신설)
　　1.「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 “사업주체”라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2009. 4. 21. 신설)
　　2.「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과「주택법」제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다) (2009. 4. 21. 신설)
　　3. 주택건설사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택을 포함한다) (2009. 4. 21. 신설)
　　4. ～ 8. 생략
　 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. (2009. 4. 21. 신설)
　　1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (2009. 4. 21. 신설)
　　2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체(제1항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항제7호에 따른 건축주 및 같은 항 제8호에 따른 신탁업자를 포함한다. 이하제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 (2009. 9. 29. 개정)
　　3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 (2009. 4. 21. 신설)
　　(이하 생략)
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 서면인터넷방문상담4팀-202, 2006.02.06
　 거주자가 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간 중에 최초로매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택을 그 취득한 날부터5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의거 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 이때『매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날』이라 함은『당해 신축주택의 계약금을 완납한 날』을 말하는 것입니다.
[ 제 목 ]
미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용여부

[ 요 지 ]
2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 “계약금을 납부한 경우”라 함은 “당해 미분양주택의 계약금을 완납한 경우”를 말하는 것임

[ 회 신 ]
조세특례제한법」제98조의3제1항을 적용함에 있어서 2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 “계약금을 납부한 경우”라 함은 “당해 미분양주택의 계약금을 완납한 경우”를 말하는 것으로 귀 질의의 계약금의 일부를 2010.2.12.이후에 납부하는 경우에는 위 규정의 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례가 적용되지 아니하는 것입니다.

[ 관련법령 ]조세특례제한법 제98조의 3【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】









※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○사실 관계
　 - 신규분양 아파트 계약금 납입일정
　　 (1차 계약금 납부시 계약체결)
　 · 1차 계약금(분양대금의 5%) 약정일 : ’10.2.11.이전
　 · 2차 계약금(분양대금의 5%) 약정일 : ’10.2.12.이후
○ 질의 내용
　 - 1차 계약금 납부로 계약이 체결된 경우 미분양주택취득자에 대한 양도세 과세특례 적용여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○조세특례제한법 제98조의 3【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
　 ① 거주자 또는「소득세법」제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」제104조의 2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 해당사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2009. 5. 21. 개정)
　　1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2009. 5. 21. 신설)
　　2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2009. 5. 21. 신설)
　 ② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만 다음 각호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2009. 3. 25. 신설)
　 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 (2009. 3. 25. 신설)
　 2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택 (2009. 3. 25. 신설)
　 ③「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6까지의 규정을 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2009. 3. 25. 신설)
　 ④ 제1항 및 제2항을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」제95조 제2항 및 제104조 제1항 제2호ㆍ제2호의 2부터 제2호의 6까지의 규정에 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다. (2009. 3. 25. 신설)
　 1. 장기보유특별공제액 : 양도차익에「소득세법」제95조 제2항 표1(같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 표2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 (2009. 3. 25. 신설)
　 2. 세율 : 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 세율 (2009. 3. 25. 신설)
　 ⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 3. 25. 신설)
○ 조세특례제한법 시행령 제98조의 3【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
　 ① 법 제98조의 3 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. (2009. 4. 21. 신설)
　　1.「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 “사업주체”라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2009. 4. 21. 신설)
　　2.「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과「주택법」제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다) (2009. 4. 21. 신설)
　　3. 주택건설사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택을 포함한다) (2009. 4. 21. 신설)
　　4. ～ 8. 생략
　 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. (2009. 4. 21. 신설)
　　1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (2009. 4. 21. 신설)
　　2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체(제1항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항제7호에 따른 건축주 및 같은 항 제8호에 따른 신탁업자를 포함한다. 이하제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 (2009. 9. 29. 개정)
　　3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 (2009. 4. 21. 신설)
　　(이하 생략)
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 서면인터넷방문상담4팀-202, 2006.02.06
　 거주자가 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간 중에 최초로매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택을 그 취득한 날부터5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의거 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 이때『매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날』이라 함은『당해 신축주택의 계약금을 완납한 날』을 말하는 것입니다.

조세특례제한법」제98조의3제1항을 적용함에 있어서 2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 “계약금을 납부한 경우”라 함은 “당해 미분양주택의 계약금을 완납한 경우”를 말하는 것으로 귀 질의의 계약금의 일부를 2010.2.12.이후에 납부하는 경우에는 위 규정의 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례가 적용되지 아니하는 것입니다.

[ 관련법령 ]조세특례제한법 제98조의 3【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】









※ 붙임 : 관련 참고자료