요약
○ 사실관계
- 甲 소유 주택에 대한 관리처분계획인가 내역
· 권리가액 : 604,029,170원 · 분양금액 : 577,150,000원
· 분담금액(청산금) : -26,879,170원(8회 분할 수령)
- 2008.7.30. 甲은 乙에게 입주권을 양도함
· 입주권 양도시까지 甲이 수령한 청산금 : 16,123,000원
· 양도당시 甲이 수령하지 못한 청산금(10,756,170원)을 乙이 甲에게 지급함
- 2009년 7월 관리처분계획이 변경(권리가액 23,455,950원 증가)되어 이에 따른 청산금은 乙이 조합으로부터 수령함
○ 질의내용
- 甲의 입주권 양도시 양도차익 계산 방법
- 乙이 조합으로부터 수령한 금액에 대한 과세 방법
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.
1. 청산금을 납부한 경우
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)
2. 청산금을 지급받은 경우
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) ÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］
② ～ ③ 생략
④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.
2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 양도일 또는 취득일전후 는 관리처분계획인가일 전후 로 본다.
⑤ 이하 생략
○ 법규과-165, 2010.2.1.
주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 평가가액이 분양가액 보다 커 교부받을 청산금이 발생한 경우 입주자로 선정된 지위의 양도가액과 청산금 상당액을 합한 가액을 양도가액으로 소득세법 시행령 제155조제17항을 적용하는 것이며, 같은 법 시행령 제166조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 입주자로 선정된 지위의 양도가액과 청산금 상당액은 구분 계산하는 것임
○ 재산세과-980, 2009.12.10.
[ 제 목 ]
재개발조합으로부터 출자금을 반환받은 경우의 양도차익 산정
[ 요 지 ]
관리처분계획인가일 이후 입주권을 승계취득한 경우로서 청산중에 있는 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 조합원 부담금의 과다납부로 인하여 발생한 출자금을 반환하는 것인 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익 계산시 취득가액에서 반환받은 분배금을 차감하는 것임
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우 기존 질의회신문(서면1팀-1501, 2006.11.6)을 참고하시기 바람
○ 서면1팀-1501, 2006.11.06.
1. 청산중에 있는 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 조합원 부담금의 과다납부로 인하여 발생한 출자금을 반환하는 것인 경우에는 의제배당에 해당되지 아니하나, 당해 주택재개발조합의 수익사업에서 발생한 이익을 분배하는 것인 경우에는「소득세법」제17조 제2항 제3호의 규정에 의하여 배당소득에 해당하는 것으로, 귀 질의의 경우 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 의제배당에 해당하는지 여부는 그 분배금의 원천이 무엇인지에 따라 사실판단할 사항임.
2. 한편, 주택재개발조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 주택에 대한 건축비로 충당하는 경우 그 조합원 건축비로 충당된 금액은「소득세법」제17조 제1항 제1호의 규정에 의하여 조합원의 배당소득에 해당하는 것임.
[ 제 목 ]
입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 청산금 상당액의 양도차익 계산
[ 요 지 ]
기존건물과 그 부수토지의 평가가액이 분양가액 보다 커 교부받을 청산금이 발생한 경우 입주자로 선정된 지위의 양도가액과 청산금 상당액을 합한 가액을 양도가액으로 하여 「소득세법 시행령」 제155조제17항을 적용하며, 양도차익을 산정하는 경우 입주자로 선정된 지위의 양도가액과 청산금 상당액은 구분 계산함
[ 회 신 ]
1. 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 평가가액이 분양가액 보다 커 교부받을 청산금이 발생한 경우 입주자로 선정된 지위의 양도가액과 청산금 상당액을 합한 가액을 양도가액으로 하여 「소득세법 시행령」 제155조제17항(종전 제16항)을 적용하는 것이며, 「같은 법 시행령」 제166조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 입주자로 선정된 지위의 양도가액과 청산금 상당액은 구분 계산하는 것입니다.
2. 한편, 관리처분계획의 변경에 따라 매수인이 재건축조합으로부터 받은 금액에 대한 과세와 관련하여서는 기존 사례(재산세과-980, 2009.12.10 ; 서면1팀-1501, 2006.11.6)를 참고하시기 바랍니다.
[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 甲 소유 주택에 대한 관리처분계획인가 내역
· 권리가액 : 604,029,170원 · 분양금액 : 577,150,000원
· 분담금액(청산금) : -26,879,170원(8회 분할 수령)
- 2008.7.30. 甲은 乙에게 입주권을 양도함
· 입주권 양도시까지 甲이 수령한 청산금 : 16,123,000원
· 양도당시 甲이 수령하지 못한 청산금(10,756,170원)을 乙이 甲에게 지급함
- 2009년 7월 관리처분계획이 변경(권리가액 23,455,950원 증가)되어 이에 따른 청산금은 乙이 조합으로부터 수령함
○ 질의내용
- 甲의 입주권 양도시 양도차익 계산 방법
- 乙이 조합으로부터 수령한 금액에 대한 과세 방법
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.
1. 청산금을 납부한 경우
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)
2. 청산금을 지급받은 경우
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) ÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］
② ～ ③ 생략
④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.
2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 양도일 또는 취득일전후 는 관리처분계획인가일 전후 로 본다.
⑤ 이하 생략
○ 법규과-165, 2010.2.1.
주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 평가가액이 분양가액 보다 커 교부받을 청산금이 발생한 경우 입주자로 선정된 지위의 양도가액과 청산금 상당액을 합한 가액을 양도가액으로 소득세법 시행령 제155조제17항을 적용하는 것이며, 같은 법 시행령 제166조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 입주자로 선정된 지위의 양도가액과 청산금 상당액은 구분 계산하는 것임
○ 재산세과-980, 2009.12.10.
[ 제 목 ]
재개발조합으로부터 출자금을 반환받은 경우의 양도차익 산정
[ 요 지 ]
관리처분계획인가일 이후 입주권을 승계취득한 경우로서 청산중에 있는 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 조합원 부담금의 과다납부로 인하여 발생한 출자금을 반환하는 것인 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익 계산시 취득가액에서 반환받은 분배금을 차감하는 것임
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우 기존 질의회신문(서면1팀-1501, 2006.11.6)을 참고하시기 바람
○ 서면1팀-1501, 2006.11.06.
1. 청산중에 있는 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 조합원 부담금의 과다납부로 인하여 발생한 출자금을 반환하는 것인 경우에는 의제배당에 해당되지 아니하나, 당해 주택재개발조합의 수익사업에서 발생한 이익을 분배하는 것인 경우에는「소득세법」제17조 제2항 제3호의 규정에 의하여 배당소득에 해당하는 것으로, 귀 질의의 경우 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 의제배당에 해당하는지 여부는 그 분배금의 원천이 무엇인지에 따라 사실판단할 사항임.
2. 한편, 주택재개발조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 주택에 대한 건축비로 충당하는 경우 그 조합원 건축비로 충당된 금액은「소득세법」제17조 제1항 제1호의 규정에 의하여 조합원의 배당소득에 해당하는 것임. |
