요약
○사실 관계
- ’90.12.29. 토지(도시지역, 주거지역) 900평을 평당 100,000원에 A법인으로부터 취득
*A법인으로부터 토지가격확인과 행정기관의 사업계획승인서(신청서)에 확인이 있음
- ’08. 7.29. 상기 토지를 B개인에게 평당 200,000원에 양도
○ 질의 내용
이 경우 취득가액을 산정함에 있어
- 소득세법 제96조(양도가액) 제2항 각호(5호 허위계약서 작성, 6호실지거래가액에 의한 확정신고, 8호 비사업용토지)에 해당하는 경우에 실지거래가액으로 하는지
- 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라고 보아 소득세법 제96조 제2항 각호에 열거된 경우라도 기준시가에 의하여 환산가액으로 할 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 3. 생략
② ～ ⑪ 생략
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
⑬ 생략
○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】
① 생략
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)
1. 생략
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정)
양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가
제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────
또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의
규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에
의한 양도당시의 기준시가)
(이하 생략)
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우 (2009. 12. 31. 개정)
2. 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2009. 12. 31. 개정)
3. 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산인 경우 (2009. 12. 31. 개정)
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2009. 12. 31. 개정)
5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 (2009. 12. 31. 개정)
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 (2009. 12. 31. 개정)
7. 제104조의 2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우 (2009. 12. 31. 개정)
8. 제104조의 3에 따른 비사업용 토지인 경우 (2009. 12. 31. 개정)
9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우 (2009. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 서면인터넷방문상담4팀-572, 2008.03.06
실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 ‘실지거래취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것이며, 객관적인 자료로서당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 그 취득가액은「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목 및「같은법시행령」제163조 제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것입니다.
[ 제 목 ]
2007.1.1. 이후 토지 양도시 취득가액 계산
[ 요 지 ]
2007.1.1.이후 양도소득세 과세대상 자산을 양도하는 경우 취득가액은 그 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하는 것임
[ 회 신 ]
거주자의 양도차익을 계산할 때「소득세법」제94조제1항각호의 자산을 2007.1.1.이후 양도하는 때에는 양도가액에서 공제할 취득가액은 같은 법제97조제1항제1호가목본문의 규정에 의하여 그 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하는 것으로 ‘실지거래취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것이며, 객관적인 자료로서 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 그 취득가액은 같은 법제97조제1항제1호나목 및 같은 법시행령제163조제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것입니다.
[ 관련법령 ]소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
소득세법 제96조 【양도가액】
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○사실 관계
- ’90.12.29. 토지(도시지역, 주거지역) 900평을 평당 100,000원에 A법인으로부터 취득
*A법인으로부터 토지가격확인과 행정기관의 사업계획승인서(신청서)에 확인이 있음
- ’08. 7.29. 상기 토지를 B개인에게 평당 200,000원에 양도
○ 질의 내용
이 경우 취득가액을 산정함에 있어
- 소득세법 제96조(양도가액) 제2항 각호(5호 허위계약서 작성, 6호실지거래가액에 의한 확정신고, 8호 비사업용토지)에 해당하는 경우에 실지거래가액으로 하는지
- 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라고 보아 소득세법 제96조 제2항 각호에 열거된 경우라도 기준시가에 의하여 환산가액으로 할 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 3. 생략
② ～ ⑪ 생략
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
⑬ 생략
○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】
① 생략
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)
1. 생략
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정)
양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가
제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────
또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의
규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에
의한 양도당시의 기준시가)
(이하 생략)
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우 (2009. 12. 31. 개정)
2. 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2009. 12. 31. 개정)
3. 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산인 경우 (2009. 12. 31. 개정)
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2009. 12. 31. 개정)
5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 (2009. 12. 31. 개정)
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 (2009. 12. 31. 개정)
7. 제104조의 2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우 (2009. 12. 31. 개정)
8. 제104조의 3에 따른 비사업용 토지인 경우 (2009. 12. 31. 개정)
9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우 (2009. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 서면인터넷방문상담4팀-572, 2008.03.06
실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 ‘실지거래취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것이며, 객관적인 자료로서당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 그 취득가액은「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목 및「같은법시행령」제163조 제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것입니다. |
