요약
○ 사실관계
- 도시개발법에 의한 도시개발을 목적으로 토지를 매입하였고 도시개발사업을 제안하여 ’08.5월 도시개발사업 구역지정이 되었음
- 토지 소유 지분(2/3 이상) 미달로 시행자 지정을 받지 못한 상태이나, 실질적인 사업의 주체로서 개발권원을 부여받아 개발할 예정임
- 도시개발사업에 관한 실시계획 인가시 지정권자가 관계 행정기관과 협의한 사항에 대하여는 관련 인·허가 등을 받은 것으로 의제됨
○ 질의내용
- 당사가 주택건설용으로 취득한 토지에 대하여 조세특례제한법에 따른 과세특례 적용이 가능한지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제104조의19 【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】
① 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(「주택법」 제32조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」제7조부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다. 이하 주택건설사업자 라 한다)가 주택을건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
②제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월16일부터 9월30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.
③주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.
○ 종합부동산세법 제13조 【과세표준】
① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
○ 주택법 제9조 【주택건설사업 등의 등록】
① 연간 대통령령으로 정하는 호수(호수) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토해양부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 국가ㆍ지방자치단체
2. 대한주택공사ㆍ한국토지공사
3. 지방공사
4.「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인(이하 공익법인 이라 한다)
5. 제32조에 따라 설립된 주택조합(제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)
6. 근로자를 고용하는 자(제10조제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 고용자 라 한다)
② 제1항에 따라 등록하여야 할 사업자의 자본금과 기술인력 및 사무실면적에 관한 등록의 기준ㆍ절차ㆍ방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 「임대주택법」 제17조제1항제2호에 따른 특수 목적 법인 등에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제2항에 따른 사업자 등록기준 중 인적(인적) 기준 등을 완화하여 적용할 수 있다.
○ 주택법 제16조 【사업계획의 승인】
① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 사업계획승인권자 라 한다. 국가ㆍ대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토해양부장관을 말하며, 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 이상인 경우: 시ㆍ도지사 또는 「지방자치법」 제175조에 따라 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장
2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수
○ 도시개발법 제17조 【실시계획의 작성 및 인가 등】
① 시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 도시개발사업에 관한 실시계획(이하 실시계획 이라 한다)을 작성하여야 한다. 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다.
② 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 제1항에 따라 작성된 실시계획에 관하여 지정권자의 인가를 받아야 한다.
③ 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토해양부장관이 지정권자이면 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장의 의견을, 시ㆍ도지사가 지정권자이면 시장(대도시 시장을 제외한다)ㆍ군수 또는 구청장의 의견을 미리 들어야 한다.
④ 제2항과 제3항은 인가를 받은 실시계획을 변경하거나 폐지하는 경우에 준용한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 실시계획에는 사업 시행에 필요한 설계 도서, 자금 계획, 시행 기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항과 서류를 명시하거나 첨부하여야 한다
○ 도시개발법 제19조 【관련 인ㆍ허가등의 의제】
① 제17조에 따라 실시계획을 작성하거나 인가할 때 지정권자가 해당 실시계획에 대한 다음 각 호의 허가ㆍ승인ㆍ심사ㆍ인가ㆍ신고ㆍ면허ㆍ등록ㆍ협의ㆍ지정ㆍ해제 또는 처분 등(이하 인ㆍ허가등 이라 한다)에 관하여 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 제18조제1항에 따라 실시계획을 고시한 경우에는 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시나 공고를 한 것으로 본다.
16.「주택법」 제9조에 따른 주택건설사업자 등의 등록(제32조에 따른 입체 환지를 하는 시행자만 해당한다)과 같은 법 제16조에 따른 사업계획의 승인
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 종합부동산세과-113, 2009.07.10
[ 제 목 ]
주택건설사업자의 주택건설용 토지에 대한 과세특례 해당 여부
[ 요 지 ]
「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 하지 아니한 상태에서 취득한 토지에 대하여는 조세특례제한법(제104조의19)의 규정에 의한 과세특례를 적용받을 수 없는 것임.
[ 회 신 ]
조세특례제한법(제104조의19)의 규정에 의한 과세특례 대상 토지는 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지를 말함.
따라서, 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 하지 아니한 상태에서 취득한 토지에 대하여는 동법의 규정에 의한 과세특례를 적용받을 수 없는 것임.
[ 제 목 ]
주택건설용 토지에 대한 과세특례 해당 여부
[ 요 지 ]
도시개발법의 실시계획의 인가를 받아 주택법의 사업계획승인을 받은 것으로 의제하는 경우에는 조세특례제한법 제104조의19의 주택법에 따른 사업계획의 승인으로 보는 것이나, 해당 토지를 취득하기 전에 주택법에 따른 주택건설사업자 등록을 하지 아니하거나 주택건설사업자가 해당 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 사업계획의 승인을 받지 못하는 경우에는 과세특례를 적용받을 수 없는 것임
[ 회 신 ]
조세특례제한법(제104조의19)에 따른 과세특례는 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(주택법 제32조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제7조부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자 포함)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지를 종합합산과세대상 토지의 과세표준 합산에서 제외하는 것임
도시개발법 제17조의 실시계획의 인가를 받아 동법 제19조 제1항 제16호에 따라 주택법 제16조의 사업계획승인을 받은 것으로 의제하는 경우에는 조세특례제한법 제104조의19의 주택법에 따른 사업계획의 승인으로 보는 것이나,
해당 토지를 취득하기 전에 주택법에 따른 주택건설사업자 등록을 하지 아니하거나 주택건설사업자가 해당 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 사업계획의 승인을 받지 못하는 경우에는 과세특례를 적용받을 수 없는 것임
[ 관련법령 ]조세특례제한법 제104조의19【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】
〔붙 임 : 참고자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 도시개발법에 의한 도시개발을 목적으로 토지를 매입하였고 도시개발사업을 제안하여 ’08.5월 도시개발사업 구역지정이 되었음
- 토지 소유 지분(2/3 이상) 미달로 시행자 지정을 받지 못한 상태이나, 실질적인 사업의 주체로서 개발권원을 부여받아 개발할 예정임
- 도시개발사업에 관한 실시계획 인가시 지정권자가 관계 행정기관과 협의한 사항에 대하여는 관련 인·허가 등을 받은 것으로 의제됨
○ 질의내용
- 당사가 주택건설용으로 취득한 토지에 대하여 조세특례제한법에 따른 과세특례 적용이 가능한지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제104조의19 【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】
① 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(「주택법」 제32조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」제7조부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다. 이하 주택건설사업자 라 한다)가 주택을건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
②제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월16일부터 9월30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.
③주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.
○ 종합부동산세법 제13조 【과세표준】
① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
○ 주택법 제9조 【주택건설사업 등의 등록】
① 연간 대통령령으로 정하는 호수(호수) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토해양부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 국가ㆍ지방자치단체
2. 대한주택공사ㆍ한국토지공사
3. 지방공사
4.「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인(이하 공익법인 이라 한다)
5. 제32조에 따라 설립된 주택조합(제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)
6. 근로자를 고용하는 자(제10조제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 고용자 라 한다)
② 제1항에 따라 등록하여야 할 사업자의 자본금과 기술인력 및 사무실면적에 관한 등록의 기준ㆍ절차ㆍ방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 「임대주택법」 제17조제1항제2호에 따른 특수 목적 법인 등에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제2항에 따른 사업자 등록기준 중 인적(인적) 기준 등을 완화하여 적용할 수 있다.
○ 주택법 제16조 【사업계획의 승인】
① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 사업계획승인권자 라 한다. 국가ㆍ대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토해양부장관을 말하며, 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 이상인 경우: 시ㆍ도지사 또는 「지방자치법」 제175조에 따라 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장
2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수
○ 도시개발법 제17조 【실시계획의 작성 및 인가 등】
① 시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 도시개발사업에 관한 실시계획(이하 실시계획 이라 한다)을 작성하여야 한다. 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다.
② 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 제1항에 따라 작성된 실시계획에 관하여 지정권자의 인가를 받아야 한다.
③ 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토해양부장관이 지정권자이면 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장의 의견을, 시ㆍ도지사가 지정권자이면 시장(대도시 시장을 제외한다)ㆍ군수 또는 구청장의 의견을 미리 들어야 한다.
④ 제2항과 제3항은 인가를 받은 실시계획을 변경하거나 폐지하는 경우에 준용한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 실시계획에는 사업 시행에 필요한 설계 도서, 자금 계획, 시행 기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항과 서류를 명시하거나 첨부하여야 한다
○ 도시개발법 제19조 【관련 인ㆍ허가등의 의제】
① 제17조에 따라 실시계획을 작성하거나 인가할 때 지정권자가 해당 실시계획에 대한 다음 각 호의 허가ㆍ승인ㆍ심사ㆍ인가ㆍ신고ㆍ면허ㆍ등록ㆍ협의ㆍ지정ㆍ해제 또는 처분 등(이하 인ㆍ허가등 이라 한다)에 관하여 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 제18조제1항에 따라 실시계획을 고시한 경우에는 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시나 공고를 한 것으로 본다.
16.「주택법」 제9조에 따른 주택건설사업자 등의 등록(제32조에 따른 입체 환지를 하는 시행자만 해당한다)과 같은 법 제16조에 따른 사업계획의 승인
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 종합부동산세과-113, 2009.07.10
[ 제 목 ]
주택건설사업자의 주택건설용 토지에 대한 과세특례 해당 여부
[ 요 지 ]
「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 하지 아니한 상태에서 취득한 토지에 대하여는 조세특례제한법(제104조의19)의 규정에 의한 과세특례를 적용받을 수 없는 것임.
[ 회 신 ]
조세특례제한법(제104조의19)의 규정에 의한 과세특례 대상 토지는 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지를 말함.
따라서, 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 하지 아니한 상태에서 취득한 토지에 대하여는 동법의 규정에 의한 과세특례를 적용받을 수 없는 것임. |
