요약
○ 사실관계
- 2005.6.30. 시가 34억원의 상가를 매입하기로 매매계약(건설 중인 상가를 최초 분양 받은 것이며 2007.3월 완공예정이었음)
- ‘갑’75%, ‘을’25% 지분으로 부동산임대업을 동업하기로 하고 2005.7.7 임대업으로 개인사업자 등록
- 2005.7.7 은행에서 대출받음
·대출목적 : 중도금 납입 ·대출금액 : 2억원
·대출명의자 : 갑 (은행에서 공동명의로 대출이 되지 않아서)
·연대보증인 : 을 ·담보물 : 갑의 주택
- 2005.9.3 은행에서 대출받음
·대출금액은 1억원이고 나머지 조건은 위와 같음
- 2005.9.3 은행에서 대출받음
·대출목적 : 중도금 납입 ·대출금액 : 6억원
·대출명의자 : 을
·연대보증인 : 갑 ·담보물 : 을의 주택
- 위 대출 담보물은 공동사업자 각자의 주택으로 설정하였고, 이유는 매입한 상가가 아직 완공되지 않아 담보물로 제공할 수 없었기 때문임
- 위 대출 이자와 원금의 상환은 임대사업 개시 후 임대보증금과 이익금으로 갚기로하며만약 대출금 상환이 불가능한 상황이 되면 각각의 지분인 75% 대 25% 비율로 부채를 부담하기로 함
○ 질의내용
- 공동사업인 경우 최초 대출받은 금액은 각 공동사업자의 출자행위로 보아 대출금 이자를 이자비용으로 경비처리 할 수 없다고 하는데 위와 같이 중도금을 불입하기 위하여 대출받은 경우 그 대출금이자를 공동사업의 필요경비로 인정받을 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제27조【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
○ 소득세법 제33조【필요경비 불산입】
① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다.
1. 소득세와 소득할주민세
5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비
10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자
13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액
○ 소득세법 제43조【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】(2006.12.30. 제목개정)
① 부동산임대소득 또는 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령이 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. (2006. 12. 30. 개정)
② 제1항의 규정에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 “공동사업자”라 한다)간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 “손익분배비율”이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자 별로 분배한다. (2006. 12. 30. 개정)
○ 소득세법시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.
13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자
27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비
○ 소득세법시행령 제61조【가사관련비 등】
① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. (1999. 12. 31. 후단신설)
2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액
○ 소득세법 시행규칙 제27조 【가사관련경비】
① 영 제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 초과인출금 또는 차입금의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
당해 과세기간 중 부채의 합계액이 사업용자산의
합계액을 초과하는 금액(이 조에서 “초과인출금”
이라 한다)의 적수
지급이자× ---------------------------------------
당해 과세기간 중 차입금의 적수
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 초과인출금의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다.
③ 제1항에 규정하는 부채에는 법 및 「조세특례제한법」에 의하여 필요경비에 산입한 충당금 및 준비금은 포함하지 아니하는 것으로 한다. (2005. 3. 19. 개정)
○ 소득세법시행령 제78조 【업무와 관련없는 지출】
법 제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 취득비ㆍ유지비ㆍ수선비와 이와 관련되는 필요경비
2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외한다)이 주로 사용하는 토지ㆍ건물 등의 유지비ㆍ수선비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출금
3. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자
4. 사업자가 사업과 관련없이 지출한 접대비
4의 2. 사업자가 공여한 「형법」에 따른 뇌물 또는 「국제상거래에 있어서 외국공무원에 대한 뇌물방지법」상 뇌물에 해당하는 금전과 금전 외의 자산 및 경제적 이익의 합계액 (2007. 2. 28. 신설)
5. 제1호 내지 제4호의 2에 준하는 지출금으로서 기획재정부령이 정하는 것
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 소득-1279, 2009.08.21
【제목】
거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산시 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니함
【질의】
(사실관계)
- 특수관계가 없는 3명이 부동산임대업을 동업하기로 하고, 예식장 건물을 30억원에법원으로부터 경락받음(동업계약서상 각자의 출자금은 1억원씩 합계 3억원이며, 부동산을 취득하기 위한 나머지 자금은 차입하여 취득하기로 함).
- 건물 취득자금 중 부족한 27억원은 전액 위 예식장 건물을 담보로 하여 대출받아 지불함.
- 위 예식장을 보증금 3억원에 월 3천만원에 임대하고 있으며, 위 27억원에 대한 월 이자 11,250,000원으로 전액 임대료 수입에서 지불하고 있음.
(질의내용)
- 위 월 이자 11,250,000원(연 135,000,000원)의 소득세법상 필요경비 가능여부
【회신】
귀 질의의 경우, 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서, 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임.
○ 소득-326, 2009.01.28
귀 질의의 경우, 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에있어서, 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임.
○ 서면1팀-399, 2008.03.24
귀 질의의 경우 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임.
○ 부산고등법원2006누3476, 2007.05.04
[ 제 목 ]
공동사업장에 출자를 위한 차입금의 지급이자 필요경비 인정여부
[ 요 지 ]
공동사업장에 출자하기 위한 차입금의 지급이자는 소득금액의 계산시 그 공동사업장의 필요경비로 산입할 수 없음
라. 판단
(1) 소득세법 제87조 제3항은, 부동산임대소득이 있는 공동사업장에 대하여는 당해공동사업장을 1사업자로 보아 소득금액을 계산하도록 규정하고 있으므로, 공동사업자가 공동사업장에 출자하기 위해 차입한 돈의 지급이자는 공동사업장의 업무와 관련이 없는 경비에 해당하여 소득금액을 계산함에 있어서는 그 지급이자를 공동사업장의 필요경비로 산입할 수 없다.
○ 서면1팀-1737, 2006.12.26
공동사업자가 공동사업과 관련하여 금융기관 등으로부터 차입한 차입금에 대한이자비용은 소득세법 제27조의 규정에 의한 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자 비용은당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어서 같은법 제33조 및 같은법 시행령 제61조 제1항의 규정에 의한 업무와 관련없는 비용에 해당하여 필요경비에 산입할 수 없는 것임.
다만, 그 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단하는 것임.
○ 재소득46073-90, 2000.05.01
거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임.
[ 제 목 ]
공동사업자의 차입금 이자비용에 대한 필요경비 산입 가능 여부
[ 요 지 ]
부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 부동산임대소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우, 기 질의회신문【소득-1279, 2009.08.21】을 참조하시기 바랍니다.
○ 소득-1279, 2009.08.21
귀 질의의 경우, 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서, 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임.
[ 관련법령 ]소득세법 제33조【필요경비 불산입】
소득세법시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
〔붙 임 : 관련자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2005.6.30. 시가 34억원의 상가를 매입하기로 매매계약(건설 중인 상가를 최초 분양 받은 것이며 2007.3월 완공예정이었음)
- ‘갑’75%, ‘을’25% 지분으로 부동산임대업을 동업하기로 하고 2005.7.7 임대업으로 개인사업자 등록
- 2005.7.7 은행에서 대출받음
·대출목적 : 중도금 납입 ·대출금액 : 2억원
·대출명의자 : 갑 (은행에서 공동명의로 대출이 되지 않아서)
·연대보증인 : 을 ·담보물 : 갑의 주택
- 2005.9.3 은행에서 대출받음
·대출금액은 1억원이고 나머지 조건은 위와 같음
- 2005.9.3 은행에서 대출받음
·대출목적 : 중도금 납입 ·대출금액 : 6억원
·대출명의자 : 을
·연대보증인 : 갑 ·담보물 : 을의 주택
- 위 대출 담보물은 공동사업자 각자의 주택으로 설정하였고, 이유는 매입한 상가가 아직 완공되지 않아 담보물로 제공할 수 없었기 때문임
- 위 대출 이자와 원금의 상환은 임대사업 개시 후 임대보증금과 이익금으로 갚기로하며만약 대출금 상환이 불가능한 상황이 되면 각각의 지분인 75% 대 25% 비율로 부채를 부담하기로 함
○ 질의내용
- 공동사업인 경우 최초 대출받은 금액은 각 공동사업자의 출자행위로 보아 대출금 이자를 이자비용으로 경비처리 할 수 없다고 하는데 위와 같이 중도금을 불입하기 위하여 대출받은 경우 그 대출금이자를 공동사업의 필요경비로 인정받을 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제27조【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
○ 소득세법 제33조【필요경비 불산입】
① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다.
1. 소득세와 소득할주민세
5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비
10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자
13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액
○ 소득세법 제43조【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】(2006.12.30. 제목개정)
① 부동산임대소득 또는 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령이 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. (2006. 12. 30. 개정)
② 제1항의 규정에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 “공동사업자”라 한다)간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 “손익분배비율”이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자 별로 분배한다. (2006. 12. 30. 개정)
○ 소득세법시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.
13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자
27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비
○ 소득세법시행령 제61조【가사관련비 등】
① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. (1999. 12. 31. 후단신설)
2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액
○ 소득세법 시행규칙 제27조 【가사관련경비】
① 영 제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 초과인출금 또는 차입금의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
당해 과세기간 중 부채의 합계액이 사업용자산의
합계액을 초과하는 금액(이 조에서 “초과인출금”
이라 한다)의 적수
지급이자× ---------------------------------------
당해 과세기간 중 차입금의 적수
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 초과인출금의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다.
③ 제1항에 규정하는 부채에는 법 및 「조세특례제한법」에 의하여 필요경비에 산입한 충당금 및 준비금은 포함하지 아니하는 것으로 한다. (2005. 3. 19. 개정)
○ 소득세법시행령 제78조 【업무와 관련없는 지출】
법 제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 취득비ㆍ유지비ㆍ수선비와 이와 관련되는 필요경비
2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외한다)이 주로 사용하는 토지ㆍ건물 등의 유지비ㆍ수선비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출금
3. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자
4. 사업자가 사업과 관련없이 지출한 접대비
4의 2. 사업자가 공여한 「형법」에 따른 뇌물 또는 「국제상거래에 있어서 외국공무원에 대한 뇌물방지법」상 뇌물에 해당하는 금전과 금전 외의 자산 및 경제적 이익의 합계액 (2007. 2. 28. 신설)
5. 제1호 내지 제4호의 2에 준하는 지출금으로서 기획재정부령이 정하는 것
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 소득-1279, 2009.08.21
【제목】
거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산시 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니함
【질의】
(사실관계)
- 특수관계가 없는 3명이 부동산임대업을 동업하기로 하고, 예식장 건물을 30억원에법원으로부터 경락받음(동업계약서상 각자의 출자금은 1억원씩 합계 3억원이며, 부동산을 취득하기 위한 나머지 자금은 차입하여 취득하기로 함).
- 건물 취득자금 중 부족한 27억원은 전액 위 예식장 건물을 담보로 하여 대출받아 지불함.
- 위 예식장을 보증금 3억원에 월 3천만원에 임대하고 있으며, 위 27억원에 대한 월 이자 11,250,000원으로 전액 임대료 수입에서 지불하고 있음.
(질의내용)
- 위 월 이자 11,250,000원(연 135,000,000원)의 소득세법상 필요경비 가능여부
【회신】
귀 질의의 경우, 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서, 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임.
○ 소득-326, 2009.01.28
귀 질의의 경우, 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에있어서, 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임.
○ 서면1팀-399, 2008.03.24
귀 질의의 경우 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임.
○ 부산고등법원2006누3476, 2007.05.04
[ 제 목 ]
공동사업장에 출자를 위한 차입금의 지급이자 필요경비 인정여부
[ 요 지 ]
공동사업장에 출자하기 위한 차입금의 지급이자는 소득금액의 계산시 그 공동사업장의 필요경비로 산입할 수 없음
라. 판단
(1) 소득세법 제87조 제3항은, 부동산임대소득이 있는 공동사업장에 대하여는 당해공동사업장을 1사업자로 보아 소득금액을 계산하도록 규정하고 있으므로, 공동사업자가 공동사업장에 출자하기 위해 차입한 돈의 지급이자는 공동사업장의 업무와 관련이 없는 경비에 해당하여 소득금액을 계산함에 있어서는 그 지급이자를 공동사업장의 필요경비로 산입할 수 없다.
○ 서면1팀-1737, 2006.12.26
공동사업자가 공동사업과 관련하여 금융기관 등으로부터 차입한 차입금에 대한이자비용은 소득세법 제27조의 규정에 의한 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자 비용은당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어서 같은법 제33조 및 같은법 시행령 제61조 제1항의 규정에 의한 업무와 관련없는 비용에 해당하여 필요경비에 산입할 수 없는 것임.
다만, 그 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단하는 것임.
○ 재소득46073-90, 2000.05.01
거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임. |
