요약
○ 사실관계
-1987. 8.13. 단독주택 취득
- 2001. 다세대주택(16세대)을 신축하기 위해 주택 멸실
- 2001. 6.30. 다세대주택 건축 허가
- 2002. 3.13. 건축 착공
- 2002. 3.15. 주택신축판매업 사업자등록
- 2003. 3. 6. 다세대주택 준공, 분양되지 않아 임대
- 2005.12. 8. 주택임대사업자 등록
- 2009. 1. 5. 대한주택공사에 임대주택으로 일괄 양도
○ 질의내용
- 위 다세대주택 외에 부동산을 취득 및 양도한 사실이 없는데 사업소득에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지
- 양도소득에 해당하는 경우 조세특례제한법 제99조의3에 따른 신축주택 감면이 되는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 해당 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 80(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 해당 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 해당 신축주택이 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정2008.12.26>
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우
2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간 이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우
신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
○조세특례제한법 부칙 (2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】
① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.
② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.
○소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2007.12.31>
1.~5. 생략
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
(이하 생략)
○소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조제1항제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
(이하 생략)
○소득세법 기본통칙 19-5 【 주택신축 판매사업의 범위 】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.<개정 1997.04.08>
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.
4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공 정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 서면인터넷방문상담4팀-3351, 2007.11.20.
(사실관계)
- 2001.07.10 토지를 취득하는 매매계약을 체결하여 2001.08.08 잔금을 지급하고 취득한 토지에 근린생활시설 및 다세대주택(4세대)를 신축하는 건축허가를 받아 2001.08.20 착공하였음
- 2002.01.15 업태를 건설/부동산, 종목을 주택신축판매/부동산관리업으로 사업자등록을 하였음
- 당해 근린생활시설 및 다세대주택(4세대)을 신축하여 2002.04.26 사용승인을 받음
- 위 부동산은 지금까지 많은 홍보 및 판촉을 통하여 분양을 시도하였으나, 지역특성에 따른 과다건축비로 인해 많은 홍보 및 판촉에도 불구하고 미분양되어 부득이 현재까지 임대하고 있음
- 위 다세대주택은 분양을 목적으로 하였기에 임대사업자로 등록은 미등록 상태임
-서울시 ○○구 ○○동 지역에 소재하는 ○○대림아파트 113동 304호를 2004.03.30 취득하여 세대전원 거주하고 있음
(질의내용)
- 위 다세대주택을 양도하는 경우 조세특례제한법에 의한 신축주택 감면대상에 해당하는지 여부
- 위 다세대주택을 양도하는 경우 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지 여부
- 현재 거주하고 있는 ○○대림아파트 113동 304호를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세에 해당하는지 여부 등
(회신내용)
1. 「조세특례제한법」 제99조의 3 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례는 “주택건설사업자”를 제외한 “거주자”에게 적용하는 것입니다. 이 경우 “주택건설사업자”란 「주택법」 제9조의 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말하는 것입니다.
2. 귀하의 질의 중 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부 등은 관련 조세법령 및 기질의 회신문(서면1팀-176, 2006.02.09. ; 서면4팀-1784, 2004.11.03. ; 서면4팀-832, 2005.05.27. ; 서면4팀-3083, 2006.09.07.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 끝.
[ 제 목 ]
판매를 위해 신축한 주택을 임대하다가 양도하는 경우 신축주택 감면대상 여부 등
[ 요 지 ]
「조세특례제한법」 제99조의 3 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례는 “주택건설사업자”를 제외한 “거주자”에게 적용하는 것임
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우, 붙임 기질의 회신사례(서면인터넷방문상담4팀-3351, 2007.11.20.)를 참고하시기 바랍니다.
[ 관련법령 ]조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
소득세법 제19조 【사업소득】
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-1987. 8.13. 단독주택 취득
- 2001. 다세대주택(16세대)을 신축하기 위해 주택 멸실
- 2001. 6.30. 다세대주택 건축 허가
- 2002. 3.13. 건축 착공
- 2002. 3.15. 주택신축판매업 사업자등록
- 2003. 3. 6. 다세대주택 준공, 분양되지 않아 임대
- 2005.12. 8. 주택임대사업자 등록
- 2009. 1. 5. 대한주택공사에 임대주택으로 일괄 양도
○ 질의내용
- 위 다세대주택 외에 부동산을 취득 및 양도한 사실이 없는데 사업소득에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지
- 양도소득에 해당하는 경우 조세특례제한법 제99조의3에 따른 신축주택 감면이 되는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 해당 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 80(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 해당 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 해당 신축주택이 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정2008.12.26>
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우
2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간 이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우
신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
○조세특례제한법 부칙 (2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】
① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.
② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.
○소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2007.12.31>
1.~5. 생략
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
(이하 생략)
○소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조제1항제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
(이하 생략)
○소득세법 기본통칙 19-5 【 주택신축 판매사업의 범위 】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.<개정 1997.04.08>
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.
4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공 정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 서면인터넷방문상담4팀-3351, 2007.11.20.
(사실관계)
- 2001.07.10 토지를 취득하는 매매계약을 체결하여 2001.08.08 잔금을 지급하고 취득한 토지에 근린생활시설 및 다세대주택(4세대)를 신축하는 건축허가를 받아 2001.08.20 착공하였음
- 2002.01.15 업태를 건설/부동산, 종목을 주택신축판매/부동산관리업으로 사업자등록을 하였음
- 당해 근린생활시설 및 다세대주택(4세대)을 신축하여 2002.04.26 사용승인을 받음
- 위 부동산은 지금까지 많은 홍보 및 판촉을 통하여 분양을 시도하였으나, 지역특성에 따른 과다건축비로 인해 많은 홍보 및 판촉에도 불구하고 미분양되어 부득이 현재까지 임대하고 있음
- 위 다세대주택은 분양을 목적으로 하였기에 임대사업자로 등록은 미등록 상태임
-서울시 ○○구 ○○동 지역에 소재하는 ○○대림아파트 113동 304호를 2004.03.30 취득하여 세대전원 거주하고 있음
(질의내용)
- 위 다세대주택을 양도하는 경우 조세특례제한법에 의한 신축주택 감면대상에 해당하는지 여부
- 위 다세대주택을 양도하는 경우 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지 여부
- 현재 거주하고 있는 ○○대림아파트 113동 304호를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세에 해당하는지 여부 등
(회신내용)
1. 「조세특례제한법」 제99조의 3 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례는 “주택건설사업자”를 제외한 “거주자”에게 적용하는 것입니다. 이 경우 “주택건설사업자”란 「주택법」 제9조의 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말하는 것입니다.
2. 귀하의 질의 중 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부 등은 관련 조세법령 및 기질의 회신문(서면1팀-176, 2006.02.09. ; 서면4팀-1784, 2004.11.03. ; 서면4팀-832, 2005.05.27. ; 서면4팀-3083, 2006.09.07.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 끝. |
