요약
○ 사실관계
- 건설임대사업자로서 국민주택 규모이하의 임대주택을 신축(’03.12.6 00호, ’04.11.3 000호)하여 임대사업을 영위하고 ’05년, ’06년분 종부세에 대하여 건설임대주택으로 합산배제 신고함
- 임대주택법의 의무임대기간(5년)을 지키지 않고 임대주택법시행령 제13조 제2항 제1호에 따라 ’06.12.8 기존 임대차계약을 모두 승계하는 조건으로 다른 임대사업자에게 매각
- 당해주택은 충청북도 및 청주시 감면조례(임대주택에 대한 감면)에 따라 취득세·등록세 및 재산세(감면비율 : 50%)를 감면받고 있었음
- 감면조례에 따르면, 임대주택법의 의무임대기간을 지키지 못하고 매각하였다 하더라도 임대주택법시행령 제13조 제2항에 해당되는 경우, 기 감면받은 지방세에 대한 추징은 없음
○ 질의내용
- 종부세법 제6조 제2항에서는 “시·군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.”라고 규정
- 합산배제한 임대주택을 의무임대기간 전에 매각하는 경우, 재산세 등을 추징하지 않도록 규정한 감면조례를 준용하여 종부세도 감면분 및 합산배제 경감분을 추징하지 않아야 하는 것 아닌지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제6조 【비과세 등】
① 지방세법 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 재산세의 감면규정 이라 한다)은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.
② 지방세법 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 재산세의 감면규정을 준용함에 있어서 그 감면대상인 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율(비과세 또는 과세면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 본다)을 곱한 금액을 공제한 금액을 공시가격으로 본다.
④ 제2항에 규정된 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 것으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 종합부동산세를 부과함에 있어서 제2항의 규정 또는 그 분리과세규정을 적용하지 아니한다
○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 대통령령이 정하는 주택 이란 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 임대사업자 라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 사업자등록 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 합산배제 임대주택 이라 한다)을 말한다.
1. 「임대주택법」 제2조제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 건설임대주택 이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
< 중간생략 >
⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항제1호나목 및 같은 항 제3호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목, 같은 항 제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.
2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.
3. 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 합병법인등 이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 피합병법인등 이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병 법인등의 임대기간에 합산한다.
4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 6개월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.
5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항제1호 및 같은 항 제3호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항제2호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.
가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용
나.「임대주택법 시행령」 제2조제1호에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제13조제2항제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환
다. 천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생
< 이하생략 >
○ 임대주택법 시행령 제13조 【임대주택의 임대의무기간 등】
①항 생략
② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우
가. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가
나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인
다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가
3. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.
< 이하생략 >
[ 제 목 ]
합산배제 건설임대주택의 임대기간 충족 여부
[ 요 지 ]
합산배제 임대주택의 임대기간 등 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제5호에 규정한 예외 사유에 해당되지 않는 한 합산배제로 경감받은 세액 등을 추징하는 것임
[ 회 신 ]
종합부동산세법 제6조 제2항에서 “시·군의 감면조례에 의한 재산세 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.“라 함은 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 종합부동산세법의 공시가격으로 보아 적용함을 의미하며, 종합부동산세법에서는 시·군의 감면조례 등을 준용하여 감면비율을 적용하여 종합부동산세를 부과함
합산배제 임대주택과 관련하여 임대주택법 및 시·군의 감면조례 등에서 의무임대기간에 대한 예외가 인정된다고 하여, 종합부동산세법에서 별도로 규정하고 있지 않은 이상 합산배제 임대주택 임대기간에서의 예외가 인정되지 않음
따라서, 합산배제 임대주택의 임대기간 계산은 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항에 따르며, 임대기간 등 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 동항 제5호에 규정한 예외 사유에 해당되지 않는 한 합산배제로 경감받은 세액 등을 추징하는 것임
[ 관련법령 ]종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】
〔붙 임 : 참고자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 건설임대사업자로서 국민주택 규모이하의 임대주택을 신축(’03.12.6 00호, ’04.11.3 000호)하여 임대사업을 영위하고 ’05년, ’06년분 종부세에 대하여 건설임대주택으로 합산배제 신고함
- 임대주택법의 의무임대기간(5년)을 지키지 않고 임대주택법시행령 제13조 제2항 제1호에 따라 ’06.12.8 기존 임대차계약을 모두 승계하는 조건으로 다른 임대사업자에게 매각
- 당해주택은 충청북도 및 청주시 감면조례(임대주택에 대한 감면)에 따라 취득세·등록세 및 재산세(감면비율 : 50%)를 감면받고 있었음
- 감면조례에 따르면, 임대주택법의 의무임대기간을 지키지 못하고 매각하였다 하더라도 임대주택법시행령 제13조 제2항에 해당되는 경우, 기 감면받은 지방세에 대한 추징은 없음
○ 질의내용
- 종부세법 제6조 제2항에서는 “시·군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.”라고 규정
- 합산배제한 임대주택을 의무임대기간 전에 매각하는 경우, 재산세 등을 추징하지 않도록 규정한 감면조례를 준용하여 종부세도 감면분 및 합산배제 경감분을 추징하지 않아야 하는 것 아닌지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제6조 【비과세 등】
① 지방세법 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 재산세의 감면규정 이라 한다)은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.
② 지방세법 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 재산세의 감면규정을 준용함에 있어서 그 감면대상인 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율(비과세 또는 과세면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 본다)을 곱한 금액을 공제한 금액을 공시가격으로 본다.
④ 제2항에 규정된 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 것으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 종합부동산세를 부과함에 있어서 제2항의 규정 또는 그 분리과세규정을 적용하지 아니한다
○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 대통령령이 정하는 주택 이란 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 임대사업자 라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 사업자등록 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 합산배제 임대주택 이라 한다)을 말한다.
1. 「임대주택법」 제2조제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 건설임대주택 이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
< 중간생략 >
⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항제1호나목 및 같은 항 제3호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목, 같은 항 제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.
2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.
3. 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 합병법인등 이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 피합병법인등 이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병 법인등의 임대기간에 합산한다.
4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 6개월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.
5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항제1호 및 같은 항 제3호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항제2호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.
가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용
나.「임대주택법 시행령」 제2조제1호에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제13조제2항제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환
다. 천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생
< 이하생략 >
○ 임대주택법 시행령 제13조 【임대주택의 임대의무기간 등】
①항 생략
② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우
가. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가
나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인
다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가
3. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.
< 이하생략 > |
