요약
○ 사실관계
-21년 전 토지와 건물을 일괄 매수했는데 취득가액을 확인할 수 없음
- 최근 건물에 대한 리모델링 공사 완료(증빙서류 있음)
- 동일인에게 토지 및 건물을 양도하면서 토지가액과 건물가액을 구분하여 계약
○ 질의내용
-건물의 환산취득가액이 최근 리모델링 공사비보다 적은데 리모델링 공사비를 취득가액으로 하거나, 취득가액은 ‘0’으로 하고 리모델링 공사비를 자본적지출로 하여 필요경비로 공제할 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 2005.12.31>
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭제 <2000.12.29>
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 생략
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 2008.12.26>
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.
가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 조에서 의제취득일 이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전일까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 해당 합산한 가액
다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액
2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
①~⑤ 생략
⑥ 법 제97조제3항제2호에서 대통령령으로 정하는 금액 이란 다음 각 호의 금액을 말한다. <개정 2009.2.4>
1. 토지
취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
2. 건물
가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
나. 가목외의 건물
취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
3.~4. 생략
⑦~⑪ 생략
⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. <개정 2005.12.31>
⑬ 생략
○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 생략
② 법 제114조제7항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2008.2.22>
1. 생략
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가
양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2009.2.4>
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 의제취득일 이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다. <개정 2009.2.4>
1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액
2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액
⑤ 생략
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 심사양도2009-0010, 2009.04.15.
취득당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 소득세법시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여야 하며, 이 경우 필요경비는 개산공제액으로 하는 것임
○ 서면인터넷방문상담5팀-1171, 2006.12.11.
「소득세법」 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지를 양도함에 따라 같은법 제96조 제2항 제8호의 규정에 따라 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도한 비사업용 토지의 실지 취득가액이 확인되지 않아 같은법 제114조 제5항의 환산가액에 의하는 경우에 있어 필요경비는「동법시행령」 제163조 제6항 제1호의 규정에 의한 기준시가의 3％를 공제하는 것입니다.
[ 제 목 ]
실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우 자본적지출액 공제 여부
[ 요 지 ]
양도차익을 실지거래가액에 의해 산정하는 경우로서 취득가액을 추계하는 경우 양도차익에서 공제할 필요경비는 당해 취득가액에 개산공제를 합한 금액임
[ 회 신 ]
1. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의해 산정하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액은 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항부터 제4항에서 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하는 것이며,
2. 이 경우 양도차익에서 공제할 필요경비는 위 ‘1’(「소득세법」 제97조 제3항 제1호 나목이 적용되는 경우 제외)의 금액에 자산별로 「소득세법 시행령」 제163조 제6항 각 호의 금액을 가산하는 것입니다.
[ 관련법령 ]소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-21년 전 토지와 건물을 일괄 매수했는데 취득가액을 확인할 수 없음
- 최근 건물에 대한 리모델링 공사 완료(증빙서류 있음)
- 동일인에게 토지 및 건물을 양도하면서 토지가액과 건물가액을 구분하여 계약
○ 질의내용
-건물의 환산취득가액이 최근 리모델링 공사비보다 적은데 리모델링 공사비를 취득가액으로 하거나, 취득가액은 ‘0’으로 하고 리모델링 공사비를 자본적지출로 하여 필요경비로 공제할 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 2005.12.31>
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭제 <2000.12.29>
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 생략
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 2008.12.26>
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.
가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 조에서 의제취득일 이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전일까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 해당 합산한 가액
다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액
2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
①~⑤ 생략
⑥ 법 제97조제3항제2호에서 대통령령으로 정하는 금액 이란 다음 각 호의 금액을 말한다. <개정 2009.2.4>
1. 토지
취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
2. 건물
가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
나. 가목외의 건물
취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
3.~4. 생략
⑦~⑪ 생략
⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. <개정 2005.12.31>
⑬ 생략
○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 생략
② 법 제114조제7항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2008.2.22>
1. 생략
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가
양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2009.2.4>
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 의제취득일 이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다. <개정 2009.2.4>
1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액
2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액
⑤ 생략
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 심사양도2009-0010, 2009.04.15.
취득당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 소득세법시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여야 하며, 이 경우 필요경비는 개산공제액으로 하는 것임
○ 서면인터넷방문상담5팀-1171, 2006.12.11.
「소득세법」 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지를 양도함에 따라 같은법 제96조 제2항 제8호의 규정에 따라 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도한 비사업용 토지의 실지 취득가액이 확인되지 않아 같은법 제114조 제5항의 환산가액에 의하는 경우에 있어 필요경비는「동법시행령」 제163조 제6항 제1호의 규정에 의한 기준시가의 3％를 공제하는 것입니다. |
