요약
○ 사실관계
- 1993.6.6일 주택신축판매업으로 사업자등록 후 다세대주택 12채를 신축하여 6채를 분양하고 나머지 6채는 미분양으로 임대개시
- 현재까지 임대 중이며 세무서나 구청에 임대업 신고 않음
- 2006.12.31일 직권폐업 처리됨
○ 질의내용
- 상기 미분양 임대주택 6채를 양도할 경우 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택에 해당되는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 <개정 2001.12.29>】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 해당 건물연면적의 2배이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 해당 주택(이하 임대주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 40(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「임대주택법」에 의한 건설임대주택중 5년이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택중 1995년 1월 1일이후 취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 80(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.29, 2008.12.26>
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 「소득세법」 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. <개정 2001.12.29, 2005.12.31>
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. <개정 2001.12.29>
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 <개정 2001.12.31>】
① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 대통령령으로 정하는 거주자 란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. <개정 2001.12.31 부칙, 2009.2.4 부칙>
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 주택임대기간 이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2000.1.10 부칙, 2001.12.31 부칙, 2008.2.29 부칙>
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제 <2001.12.31 부칙>
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제 <2001.12.31 부칙>
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다. <신설 2006.6.12 부칙, 2007.6.28 부칙>
[ 제 목 ]
주택신축판매업자가 신축 미분양주택을 임대 후 양도하는 경우 장기임대주택 감면 해당여부
[ 요 지 ]
거주자가 1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임
[ 회 신 ]
○귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단 할 사항임
○거주자가 1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31.이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임
[ 관련법령 ]조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 】
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1993.6.6일 주택신축판매업으로 사업자등록 후 다세대주택 12채를 신축하여 6채를 분양하고 나머지 6채는 미분양으로 임대개시
- 현재까지 임대 중이며 세무서나 구청에 임대업 신고 않음
- 2006.12.31일 직권폐업 처리됨
○ 질의내용
- 상기 미분양 임대주택 6채를 양도할 경우 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택에 해당되는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 <개정 2001.12.29>】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 해당 건물연면적의 2배이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 해당 주택(이하 임대주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 40(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「임대주택법」에 의한 건설임대주택중 5년이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택중 1995년 1월 1일이후 취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 80(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.29, 2008.12.26>
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 「소득세법」 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. <개정 2001.12.29, 2005.12.31>
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. <개정 2001.12.29>
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 <개정 2001.12.31>】
① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 대통령령으로 정하는 거주자 란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. <개정 2001.12.31 부칙, 2009.2.4 부칙>
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 주택임대기간 이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2000.1.10 부칙, 2001.12.31 부칙, 2008.2.29 부칙>
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제 <2001.12.31 부칙>
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제 <2001.12.31 부칙>
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다. <신설 2006.6.12 부칙, 2007.6.28 부칙> |
