요약
○ 사실관계
- 거주자 갑은 2000.11.7일 대전시내 상가 및 주택 건물을 법원의 임의경매를 통해 낙찰 받음
- 거주자 갑과 세입자간 임대차계약을 새로 함에 있어 임의경매 전 시설한 고정시설의 시설비를 거주자 갑이 세입자들에게 지급하기로 하고 쌍방간에 합의계약에 따라 임차인 5인에게 5천만원 지급
○ 질의내용
- 당해 부동산을 양도함에 있어 임차인들에게 지급한 시설비를 필요경비로 인정받을 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산 <개정 2006.12.30>】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29, 1999.12.28, 2000.12.29, 2002.12.18, 2005.12.31>
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭제 <2000.12.29>
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31>
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
② 제1항제1호의 규정에 의하여 제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. <개정 2007.2.28>
③ 법 제97조제1항제2호에서 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29>
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조제1항제4호에서 대통령령이 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4>
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 금융기관 이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
[ 제 목 ]
세입자에게 지급한 합의금의 필요경비 인정여부
[ 요 지 ]
부동산을 경매로 취득한 자가 유치권을 주장하는 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 유치권에 대한 합의금을 지급한 경우 해당금액은 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하는 것임
[ 회 신 ]
부동산을 경매로 취득한 자가 유치권을 주장하는 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 유치권에 대한 합의금을 지급한 경우(경락받기 전에 유치권 포기 대가로 지급한 합의금 포함) 해당금액은 「소득세법」 제97조 및 「같은법 시행령」 제163조에서 규정하는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하는 것임
[ 관련법령 ]소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 거주자 갑은 2000.11.7일 대전시내 상가 및 주택 건물을 법원의 임의경매를 통해 낙찰 받음
- 거주자 갑과 세입자간 임대차계약을 새로 함에 있어 임의경매 전 시설한 고정시설의 시설비를 거주자 갑이 세입자들에게 지급하기로 하고 쌍방간에 합의계약에 따라 임차인 5인에게 5천만원 지급
○ 질의내용
- 당해 부동산을 양도함에 있어 임차인들에게 지급한 시설비를 필요경비로 인정받을 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산 <개정 2006.12.30>】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29, 1999.12.28, 2000.12.29, 2002.12.18, 2005.12.31>
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭제 <2000.12.29>
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31>
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
② 제1항제1호의 규정에 의하여 제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. <개정 2007.2.28>
③ 법 제97조제1항제2호에서 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29>
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조제1항제4호에서 대통령령이 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4>
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 금융기관 이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. |
