요약
○ 사실관계
-6년 전에 취득한 용인시 수지구 소재 토지를 2005년에 건축허가 받아 분필 후 주택 4채를 신축하고자 하였으나 자금 부족으로 착공하지 못함
- 2007.12.에 착공신고서를 제출하였으나 착공하지 못해 2009.5.에 2009.12.까지 착공하는 조건으로 건축허가 연장 승인을 받음
- 2009.9. 관할 건축공무원이 현장 조사 후 착공을 하지 않았다고 건축허가를 취소하겠다는 문서도 받은 바 있음
○ 질의내용
-미분양주택 과세특례를 적용함에 있어 자기가 건설한 주택의 착공기준일을 실제 착공일로 하는지, 착공신고서 제출일로 하는지
- 주택부수토지에 전체 건물면적의 5% 내외 정도인 주차장 및 창고 용도의 건물을 함께 신축하는 경우 동 건물에 대해서도 과세특례가 적용되는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제98조의3【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 미분양주택 이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. <개정 2009.5.21>
1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택
(이하 생략)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 재산세과-984, 2009.05.20.
1.「조세특례 제한법」 제98조의3 “미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용하는 것임
2. 또한, 「소득세법」 제19조 제1항 제6호 및 같은법 시행령 제32조의 주택신축판매업에 해당하는 경우에는 위 ‘2’의 규정이 적용되지 않는 것임
○ 재산세과-1450, 2009.07.15.
1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.~2010.2.11. 기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」 제98조의3 ‘미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례’가 적용되지 아니합니다.
2. 이 경우, 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항에 따라 토지의 감면대상 양도소득금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가를 말하는 것입니다.
3. 위 규정은 수도권과밀억제권역 밖의 지역인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없으나, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660㎡ 이내이고 주택의 연면적이 149㎡(공동주택의 경우에는 전용면적 149㎡) 이내인 주택 및 그 부수토지에 한하여 적용하는 것입니다.
4. 또한, 위 규정을 적용함에 있어 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택부분(이에 부수되는 토지 포함)에 대하여만 동 감면 규정이 적용되는 것입니다.
○ 재산세과-1641, 2009.08.07.
1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.～ 2010.2.11.기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”가 적용되지 아니합니다.
2. 질의(1)의 경우 「조세특례제한법」제98조의3 규정을 적용함에 있어 수도권과밀억제권역 밖의 지역(귀 질의 용인시는 수도권과밀억제권역 밖의 지역에 해당)인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없는 것이나, 주택의 부수토지에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
3. 질의(2)의 경우 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 때에도 주택 외의 부분(이에 부수되는 토지 포함)에 대하여는 「조세특례제한법」제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”가 적용되지 아니하는 것입니다.
4. 질의(3)의 경우「조세특례제한법」제98조의3 규정을 적용받는 주택을 그 취득일부터 5년이내에 양도함으로서 발생하는 소득에 대하여는 100분의100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권 과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감합니다.
5. 질의(4)의 경우「소득세법」제89조 제1항 제3호의 「1세대 1주택 비과세규정」 및 제104조 제1항 제2호의3부터 2호의6까지의 「중과세율규정」을 적용할 때 「조세특례제한법」제98조의3 규정을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니합니다.
○ 재산세과-1684, 2009.08.17.
1. 「조세특례제한법」 제98조의3을 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용하는 것입니다.
2. 한편, 위 규정은 고가주택에 해당하는 경우에도 적용되는 것이며, 수도권과밀억제권역 밖의 지역인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없으나, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660㎡ 이내이고 주택의 연면적이 149㎡(공동주택의 경우에는 전용면적 149㎡) 이내인 주택 및 그 부수토지에 한하여 적용하는 것입니다. 다만, 미분양주택의 부수토지가 아닌 토지는 당해 규정이 적용되지 아니합니다.
3. 귀 질의 중 신축주택 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우 감면소득금액 계산 등은 「조세특례제한법」 제98조의3 제1항, 같은법 시행령 제40조 제1항, 기존 해석사례(재산세과-1450, 2009.7.15) 등을 참고하시기 바랍니다.
[ 제 목 ]
자기가 건설한 신축주택에 대한 양도소득세 과세특례
[ 요 지 ]
“미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택의 경우 미분양주택 취득기간 중에 실제로 착공하였는지는 사실판단할 사항임.
[ 회 신 ]
1.「조세특례 제한법」 제98조의3 “미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용하는 것으로서, 동 기간 중에 실제로 착공하였는지는 납세지 관할세무서장 등이 사실판단할 사항입니다.
2 위 ‘1’을 적용함에 있어 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 건물부분(이에 부수되는 토지 포함)에 대하여는 동 규정이 적용되지 않는 것이나, 동 건물이 주택 부속건물에 해당하는 경우에는 그렇지 않는 것으로서 이에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다.
3. 한편, 「소득세법」 제19조 제1항 제6호 및 같은법 시행령 제32조의 주택신축판매업에 해당하는 경우에는 위 ‘2’의 규정이 적용되지 않는 것입니다.
[ 관련법령 ]조세특례제한법 제98조의3【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-6년 전에 취득한 용인시 수지구 소재 토지를 2005년에 건축허가 받아 분필 후 주택 4채를 신축하고자 하였으나 자금 부족으로 착공하지 못함
- 2007.12.에 착공신고서를 제출하였으나 착공하지 못해 2009.5.에 2009.12.까지 착공하는 조건으로 건축허가 연장 승인을 받음
- 2009.9. 관할 건축공무원이 현장 조사 후 착공을 하지 않았다고 건축허가를 취소하겠다는 문서도 받은 바 있음
○ 질의내용
-미분양주택 과세특례를 적용함에 있어 자기가 건설한 주택의 착공기준일을 실제 착공일로 하는지, 착공신고서 제출일로 하는지
- 주택부수토지에 전체 건물면적의 5% 내외 정도인 주차장 및 창고 용도의 건물을 함께 신축하는 경우 동 건물에 대해서도 과세특례가 적용되는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제98조의3【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 미분양주택 이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. <개정 2009.5.21>
1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택
(이하 생략)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 재산세과-984, 2009.05.20.
1.「조세특례 제한법」 제98조의3 “미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용하는 것임
2. 또한, 「소득세법」 제19조 제1항 제6호 및 같은법 시행령 제32조의 주택신축판매업에 해당하는 경우에는 위 ‘2’의 규정이 적용되지 않는 것임
○ 재산세과-1450, 2009.07.15.
1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.~2010.2.11. 기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」 제98조의3 ‘미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례’가 적용되지 아니합니다.
2. 이 경우, 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항에 따라 토지의 감면대상 양도소득금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가를 말하는 것입니다.
3. 위 규정은 수도권과밀억제권역 밖의 지역인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없으나, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660㎡ 이내이고 주택의 연면적이 149㎡(공동주택의 경우에는 전용면적 149㎡) 이내인 주택 및 그 부수토지에 한하여 적용하는 것입니다.
4. 또한, 위 규정을 적용함에 있어 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택부분(이에 부수되는 토지 포함)에 대하여만 동 감면 규정이 적용되는 것입니다.
○ 재산세과-1641, 2009.08.07.
1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.～ 2010.2.11.기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”가 적용되지 아니합니다.
2. 질의(1)의 경우 「조세특례제한법」제98조의3 규정을 적용함에 있어 수도권과밀억제권역 밖의 지역(귀 질의 용인시는 수도권과밀억제권역 밖의 지역에 해당)인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없는 것이나, 주택의 부수토지에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
3. 질의(2)의 경우 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 때에도 주택 외의 부분(이에 부수되는 토지 포함)에 대하여는 「조세특례제한법」제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”가 적용되지 아니하는 것입니다.
4. 질의(3)의 경우「조세특례제한법」제98조의3 규정을 적용받는 주택을 그 취득일부터 5년이내에 양도함으로서 발생하는 소득에 대하여는 100분의100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권 과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감합니다.
5. 질의(4)의 경우「소득세법」제89조 제1항 제3호의 「1세대 1주택 비과세규정」 및 제104조 제1항 제2호의3부터 2호의6까지의 「중과세율규정」을 적용할 때 「조세특례제한법」제98조의3 규정을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니합니다.
○ 재산세과-1684, 2009.08.17.
1. 「조세특례제한법」 제98조의3을 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용하는 것입니다.
2. 한편, 위 규정은 고가주택에 해당하는 경우에도 적용되는 것이며, 수도권과밀억제권역 밖의 지역인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없으나, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660㎡ 이내이고 주택의 연면적이 149㎡(공동주택의 경우에는 전용면적 149㎡) 이내인 주택 및 그 부수토지에 한하여 적용하는 것입니다. 다만, 미분양주택의 부수토지가 아닌 토지는 당해 규정이 적용되지 아니합니다.
3. 귀 질의 중 신축주택 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우 감면소득금액 계산 등은 「조세특례제한법」 제98조의3 제1항, 같은법 시행령 제40조 제1항, 기존 해석사례(재산세과-1450, 2009.7.15) 등을 참고하시기 바랍니다. |
