요약
○ 사실관계
- 타인이 보유한 상가를 매입하여 부동산임대업을 함에 있어서 소득세법 시행규칙 제23조 제2항 제2호와 관련하여 문의함.
○ 질의요지
- (질의 1) 상가를 매입할 때 건물과 토지분에 대한 가액을 구분하지 않고 매매계약서를 작성한 경우 임대용 부동산의 매입비는 어떻게 계산하는지(매도자가 부동산임대업자로 등록된 상태에서 매도할 때 및 폐업 후 매도할 때로 구분하여 답변바람)?
- (질의 2) 상가를 매입할 때 건물과 토지분에 대한 가액을 구분해서 매매계약서를 작성하는 경우 소득세법 시행규칙 제23조 제2항 제2호에서 규정하는 임대용 부동산의 매입비는 매매계약서의 건물금액을 그대로 쓰면 되는지(매도자가 부동산임대업자로 등록된 상태에서 매도할 때와 폐업 후 매도할 때로 구분하여 답변바람)?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】
① 거주자가 부동산(주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (2001. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】
① 법 제25조 제1항에서 “주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 이 조에서 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. (2006. 2. 9. 개정)
1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) (2006. 2. 9. 개정)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (2006. 2. 9. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용건물(이하 이 조에서 “사업용건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우의 주택과 그에 부수되는 토지의 범위는 다음 각호의 구분에 의한다. 이 경우 주택과 그에 부수되는 토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택부분의 면적(사업을 위한 거주용을 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다. (2002. 12. 30. 후단신설)
1. 주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 당해 주택에 부수되는 토지의 범위는 제1항과 같다. (2001. 12. 31. 신설)
2. 주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택부분 외의 사업용건물부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 당해 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다. (2001. 12. 31. 신설)
③ 법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
총수입금액에 산입할 금액=｛당해 과세기간의 보증금 등의 적수―임대용부동산의 건설비 상당액의 적수｝×1/365(윤년의 경우에는 366)×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 기획재정부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율”이라 한다)―당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
⑤ 제3항에서 “임대용부동산의 건설비 상당액”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)
1. 지하도를 건설하여 「국유재산법」 기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로 점용허가(1차 무상점용허가기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 지하도 건설비 상당액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 기획재정부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다) (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
○ 소득세법 시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】
② 영 제53조 제5항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 건축물의 취득가액은 자본적지출액을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액으로 한다. (2002. 4. 13. 개정)
1. 영 제53조 제5항 제1호의 경우 (2002. 4. 13. 개정)
임대면적
지하도의 건설비 × ──────
임대가능면적
2. 영 제53조 제5항 제2호의 경우 (2002. 4. 13. 개정)
임대용부동산의 임대면적
매입ㆍ건설비 × ─────────
건축물의 연면적
③ 1990년 12월 31일 이전에 취득ㆍ건설한 임대용부동산에 대한 건설비상당액은 제2항의 규정에 불구하고 당해 부동산의 취득가액과 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다. (1999. 5. 7. 개정)
1990년 12월 31일
현재의 임대보증금
1. ────────────── ×임대보증금을 받고 임대한 면적
1990년 12월 31일 현재
보증금을 받고 임대한 면적
1990년 12월 31일 현재
임대용부동산의 법 제99조의
규정에 의한 기준시가
2. ────────────── ×임대보증금을 받고 임대한 면적
임대용 건축물의 연면적
○ 소득세법 시행규칙 제102조 【조정계산서 관련서식】
① 영 제130조 제4항 및 영 제131조 제1항에 규정하는 조정계산서는 별지 제46호 서식에 의한다. (2005. 3. 19. 개정)
② 조정계산서에는 다음 각 호에 규정하는 서류중 당해 사업자에 관련된 서류를 첨부하여야 한다. (2007. 4. 17. 개정)
7. 별지 제53호 서식에 의한 임대보증금등의 총수입금액조정명세서(1)ㆍ(2)
[별지 제53호서식]<개정 2007.4.17> (제1쪽)
임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서(1)
①과세기간 년 월 일부터
년 월 일까지 상 호 ③성 명
②사업자등록번호
1. 임대보증금 등의 총수입금액 조정
④보증금
등 적수
[(A)금액] ⑤건설비
상당액 적수
[(B)금액] ⑥보증금 잔액
[(④－⑤)÷ (365, 윤년 366)] ⑦이자율 ⑧총수입금액
상당액
(⑥×⑦) ⑨보증금
운용수입 ⑩총수입금액
산 입 금 액
(⑧－⑨)
2. 임대보증금 등 적수계산
⑪일자 ⑫보증금 ⑬일수 ⑭적수(⑫×⑬) ⑪일자 ⑫보증금 ⑬일수 ⑭적수(⑫×⑬)
합 계 (A)
3. 건설비 상당액 적수계산
⑮일 자 <16>적 요 <17>건설비 상당액 <18>일 수 <19>건설비 상당액 적수
(<17>×<18>)
합 계 (B)
210㎜×297㎜(신문용지 54g/㎡(재활용품))
[별지 제53호서식]<개정 2007.4.17> (제2쪽)
작 성 방 법
[임대보증금등의 총수입금액 조정명세서(1)]
1. 이 서식은 부동산임대소득이 있는 기장자만 사용합니다.
2. ④보증금 등 적수란 : ⑭적수란의 합계금액을 옮겨 기재합니다.
3. ⑤건설비상당액 적수란 : <19>건설비상당액적수란의 합계금액을 옮겨 기재합니다.
4. ⑥보증금 잔액란 : 일수는 윤년의 경우 366을 적용합니다.
5. ⑦이자율란 : 「소득세법 시행규칙」 제23조에 따른 이자율을 옮겨 기재합니다
6. ⑨보증금 운용수입란 : 제3쪽의 <24>계의 금액을 옮겨 기재합니다.
7. <17>건설비 상당액란 :1990. 12. 31. 이전에 취득한 부동산은 제3쪽의 (C)·(D)·(E) 중 큰 금액을 기재하고, 1991. 1. 1. 이후 취득한 부동산은 제3쪽의 (C)의 금액을 기재합니다. 다만, 취득 당시 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 취득가액으로 이미 기장한 사업자의 경우에는 제3쪽의 ④건설비 총액란에 기장한 장부상 취득가액을 기재합니다.
210㎜×297㎜(신문용지 54g/㎡(재활용품))
[별지 제53호서식]<개정 2007.4.17> (제3쪽)
임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서(2)
①과세기간 년 월 일부터
년 월 일까지 상 호 ③성 명
②사업자등록번호
1. 건설비 상당액의 계산
가. 취득금액이 확인되는 경우
④건 설 비 총 액 ⑤임 대 용 건 축 물
연 면 적 ⑥보증금을 받고
임대한 면적 ⑦건 설 비 상 당 액
[④×(⑥/⑤)]
계 (C)
나. 1990. 12. 31 이전 취득한 부동산으로서 보증금 및 기준시가에 의한 경우
⑧1990. 12. 31 현재
보 증 금 ⑨1990. 12. 31 현재 보증금을받고 임대한 면적 ⑩보증금을 받고
임대한 면적 ⑪건 설 비 상 당 액
[(⑧/⑨)×⑩)]
계 (D)
⑫1990. 12. 31 현재
기 준 시 가 ⑬임 대 용 건 축 물
연 면 적 ⑭보증금을 받고
임대한 면적 ⑮건 설 비 상 당 액
[(⑫/⑬)×⑭)]
계 (E)
다. 1991. 1. 1 이후 취득한 부동산으로서 취득당시 기준시가에 의한 경우
<16>취 득 당 시
기 준 시 가 <17>임 대 용 건 축 물
연 면 적 <18>보증금을 받고
임대한 면적 <19>건 설 비 상 당 액
[<16>×(<18>/<17>)]
계 (F)
2. 임대보증금 운용수입 명세(“1.가. 취득금액이 확인되는 경우”에만 기재합니다)
<20>과 목 <21>계 정 금 액 <22>이자 및 할인료 <23>배 당 금 <24>계
210㎜×297㎜(신문용지 54g/㎡(재활용품))
[별지 제53호서식]<개정 2007.4.17> (제4쪽)
작 성 방 법
[임대보증금등의 총수입금액 조정명세서(2)]
1. ④건설비총액란 : 임대용부동산(토지를 제외합니다)의 취득(매입·건설을 포함합니다)에 소요된 금액(자본적지출금액을 포함하고 재평가차액을 제외합니다)을 기재합니다. 이 경우 해당 과세기간의 최초 임대개시일을 기산일로 하여 건설비총액 변동일까지의 건설비총액을 순차로 기재하며, 임대용부동산 취득시 건물·토지가액의 구분이 불분명할 때는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가에 의하여 안분계산합니다.
※ 건물의 기준시가는 「소득세법」 제99조제1항제1호나목 및 동법 시행령 제164조제5항에 따라 매년 국세청장이 산정·고시하는 가액을 기준으로 계산합니다.
2. ⑤·⑬·<17>임대용건축물연면적란 : 건축물관리대장상의 건물 연면적(지하층을 포함합니다)을 기재합니다.
3. ⑥·⑩·⑭·<18>보증금을 받고 임대한 면적란 : 점포별 임대보증금을 받고 실제 임대에 제공된 건물면적(공유면적 포함) 합계를 기재합니다. 이 경우 해당 과세기간의 최초 임대개시일을 기산일로 하여 임대보증금을 받고 임대한 면적의 변동일까지 면적을 순차로 기재합니다.
4.임대보증금운용수입명세란(<20>～<24>) : 비치·기장한 장부와 증빙서류에 따라 해당 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 수입이자·할인료 및 배당금을 기재합니다.
○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 「자산재평가법」에 의하여 재평가를 한 때에는 그 재평가액을, 자본적 지출에 상당하는 금액이 있는 때에는 그 금액을 가산한 금액을 취득가액으로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
④ 「부가가치세법」 제17조의 규정에 의하여 공제받은 의제매입세액과 「조세특례제한법」 제108조 제1항의 규정에 의하여 공제받은 매입세액은 당해 원재료의 매입가액에서 이를 공제한다. (2005. 2. 19. 개정)
○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】
① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)
8. 반출하였으나 판매하지 아니한 제품에 대한 개별소비세, 주세 또는 교통ㆍ에너지ㆍ환경세의 미납액. 다만, 제품가액에 그 세액상당액을 가산한 경우는 제외한다. (2007. 12. 31. 개정)
9. 부가가치세의 매입세액. 다만, 부가가치세가 면제되거나 기타 대통령령이 정하는 경우의 세액과 부가가치세 간이과세자가 납부한 부가가치세액은 그러하지 아니하다. (2000. 12. 29. 단서개정)
○ 소득세법 시행령 제74조 【부가가치세 매입세액의 필요경비산입】
법 제33조 제1항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우의 세액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 「부가가치세법」 제17조 제2항 제3호의 규정에 의한 비영업용 소형승용자동차의 유지에 관한 매입세액(자본적 지출에 해당하는 것을 제외한다) (2005. 2. 19. 개정)
2. 기타 당해 사업자가 부담한 사실이 확인되는 매입세액으로서 기획재정부령이 정하는 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
○ 소득세법 기본통칙 33-19 【고정자산에 대한 자본적 지출의 예시】
영 제67조 제2항에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다. (2008. 7. 30. 개정)
8. 부가가치세 면세사업자의 고정자산 취득에 따른 매입세액은 당해 자산에 대한 자본적 지출로 한다.
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 소득1264-2562, 1984.08.03
【질의】
소득세법 시행령 제86조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어 사업자가 아닌 자가 법인으로부터 자산을 취득하여 후에 사업을 개시하여 사업에 공여할 경우 취득당시 부담한 부가가치세 매입세액은 고정자산의 매입당시 가액에 포함될 수 있는지 여부
【회신】
소득세법 시행령 제86조 제1항 제1호의 규정에 의하여 사업용 고정자산의 감가상각에 있어서 매입한 고정자산의 취득가액은 매입당시의 가액(등록세·취득세 기타 부대비용을 포함한다)으로 하는 것이며, 사업개시 전에 취득한 자산을 사업에 공하였을 경우에는 당해 자산의 취득시 부담한 부가가치세 매입세액으로 부가가치세매출세액에서 공제받지 못한 금액은 부대비용으로서 매입당시의 가액에 포함하는 것임.
<참고사례>
○ 서일46014-11891, 2003.12.23
【질의】
ｏ 간이과세 사업자가 사업용 부동산(상가)의 부가가치세 매입세액을 환급받지 못한 경우, 당해 매입세액을 양도자산의 양도차익 계산시 필요경비에 산입할 수 있는지.
【회신】
실지거래가액에 의하여 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것이며, 사업용 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법상 간이과세자인 사업자로서 공제받지 못한 매입세액은 당해 자산의 취득가액에 포함되는 것임.
○ 서면4팀-3640, 2007.12.26
【질의】
(사실관계)
- 2005.6.30. ○○동 오피스텔을 매입하고 부동산 매매계약서상 부가가치세에 대한 특별한 언급이 없어 건물에 대한 세금계산서를 수령하고 부가가치세 5.5백만원의 매입세액공제를 받았으나 사업을 폐업하고 폐업시 잔존재화와 함께 공제받은 매입세액을 전액 납부하였음.
(질의내용)
- 위 오피스텔을 타인에게 양도하는 경우 취득가액에 부가가치세를 포함하여 공제하는지 여부
【회신】
실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득시 실지 소요된 거래가액을 말하는 것이며, 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 포함되는 것임.
○ 서면4팀-1740, 2005.09.23
【질의】
서울 ○○구 ○○동 소재 상가를 2003년 3월에 구입하면서 간이과세자로 ○○세무서에 등록을 하였음. 당시에 부가세는 20,441,000원이었지만 환급공제 신고는 하지 않았음. 2005년 1기 예정부터는 유형전환이 되면서 일반과세자로 부가세 신고를 하였음(유형전환시 재고매입세액공제를 안했음). 그러던 중 2005년 7월 상가를 양도하게 되었는데 취득당시 부가가치세를 환급받지 않았으나 취득시 부담한 부가가치세를 양도세 신고시 취득원가로 넣어야 하는지.
【회신】
1. 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득시 실지 소요된 거래가액을 말하는 것이며, 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 포함되는 것임.
2. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(서일46014-11891, 2003.12.23. ; 재일46014-754, 1997.3.29.)을 참고하기 바람.
○ 재일46014-754, 1997.03.29
【질의】
본인은 1983. 1. 27(잔금일자 1983. 5. 20)에 인천시 구월지구 토지구획정리사업과 관련하여 인천시로부터 1983. 1. 24 체비지 매매체결(매매가격은 21,000,000원임)을 한 강○○(당시 관악구 ○○동 676-46 거주)로부터 26,300,000원에 매입했고 1993년 2월경에 건물신축공사 도급계약을 체결하여 1993. 10. 25 준공하였음.
본인이 동 물건을 처분함에 있어 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하려는데 취득가액산정에 있어 궁금한 점이 있어 질의함.
1. 실지거래가액 신고에 있어 취득시 거래상대방의 계약서, 확인서와 인감증명이 있어야 한다 하는데 거래상대방인 강○○의 소재 확인이 불가능하여, 궁리끝에 본인에게는 손해지만 거래시점이 1983. 1. 27이고 이에 앞서 3일 전인 1983. 1. 24 인천시와 강○○이 체결한 금액이 21,000,000원이고 동 계약을 1986. 6. 24 인천시가 본인에게 승계하여 주었으므로 동 계약금액을 취득가액으로 할 수 있는 유무와, 아니면 본인에게는 매우 억울하지만 확인서, 인감증명을 발급받을 수 없어 토지취득가액을 0원으로 계상할 수 있는지 궁금함.
2. 건물공사 도급계약과 관련하여 도급가액이 360,000,000원에 부가가치세 36,000,000원이었음. 본인의 무지로 부가가치세 임대사업자 등록을 준공일(1993. 10. 25)이후인 1994. 1. 1 발급받아 건물신축 관련한 부가가치세를 환급받지 못했음.
본인이 건물신축과 관련하여 부담한 부가가치세를 취득가액에 포함시킬 수 있는지 질의함.
【회신】
실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득시 실지 소요된 거래가액을 말하는 것이며, 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 포함되는 것임.
○ 재일46014-1779, 1995.07.13
【질의】
점포를 매각하고 양도소득세를 실지 거래가액으로 신고하고자 하는 바 필요경비인 취득가액을 계산함에 있어 분양가액에 포함된 부가가치세를 취득가액에 합산할 수 있는지.
【회신】
자산취득시 분양사업자가 거래징수한 부가가치세는 자산양도차의 계산시 필요경비에 산입하는 것이나 분양받은 자가 부가가치세법상 일반과세자로서 사업용으로 분양받아 매입세액 공제를 받을 때 당해 부가가치세는 필요경비공제에서 제외되는 것임.
[ 제 목 ]
임대용부동산을 취득할 때 건물·토지가액의 구분이 불분명한 경우 매입·건설비의 계산
[ 요 지 ]
임대용부동산의 매입·건설비라 함은 임대용부동산(토지를 제외함)의 취득에 소요된 금액(자본적지출금액을 포함하고 재평가차액을 제외함)을 말하는 것으로 건물·토지가액의 구분이 불분명할 때에는 기준시가에 의하여 안분·계산함
[ 회 신 ]
1. 「소득세법 시행규칙」 제23조제2항제2호에 규정하는 임대용부동산의 매입·건설비라 함은 임대용부동산(토지를 제외함)의 취득(매입·건설을 포함함)에 소요된 금액(자본적지출금액을 포함하고 재평가차액을 제외함)을 말하는 것으로 임대용부동산을 취득하는 때에 건물·토지가액의 구분이 불분명할 때에는 같은 법 제99조에 따른 기준시가에 의하여 안분·계산하는 것입니다.
2. 매도자의 사업자등록 및 폐업 후 매도 관련 질의에 대해서는 아래와 같은 내용에 대한 추가 검토가 필요하므로 이를 보완하여 다시 질의하여 주시기 바랍니다.
아 래
가. 매도자의 사업자등록 및 폐업 후 매도를 구분하는 구체적인 이유와 내용.
나. 매도자(공급자)의 부가가치세 일반과세자 또는 간이과세자 여부.
다. 매도할 때 교부하는 증빙서류의 종류(세금계산서 또는 간이영수증 등) 및 그 교부 여부.
라. 매입자(공급받는 자)의 부가가치세 일반과세자 또는 간이과세자 여부 및 매입세액 공제 여부.
[ 관련법령 ]소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】
소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 소득세법 시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】
〔붙 임 : 관련자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 타인이 보유한 상가를 매입하여 부동산임대업을 함에 있어서 소득세법 시행규칙 제23조 제2항 제2호와 관련하여 문의함.
○ 질의요지
- (질의 1) 상가를 매입할 때 건물과 토지분에 대한 가액을 구분하지 않고 매매계약서를 작성한 경우 임대용 부동산의 매입비는 어떻게 계산하는지(매도자가 부동산임대업자로 등록된 상태에서 매도할 때 및 폐업 후 매도할 때로 구분하여 답변바람)?
- (질의 2) 상가를 매입할 때 건물과 토지분에 대한 가액을 구분해서 매매계약서를 작성하는 경우 소득세법 시행규칙 제23조 제2항 제2호에서 규정하는 임대용 부동산의 매입비는 매매계약서의 건물금액을 그대로 쓰면 되는지(매도자가 부동산임대업자로 등록된 상태에서 매도할 때와 폐업 후 매도할 때로 구분하여 답변바람)?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】
① 거주자가 부동산(주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (2001. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】
① 법 제25조 제1항에서 “주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 이 조에서 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. (2006. 2. 9. 개정)
1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) (2006. 2. 9. 개정)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (2006. 2. 9. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용건물(이하 이 조에서 “사업용건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우의 주택과 그에 부수되는 토지의 범위는 다음 각호의 구분에 의한다. 이 경우 주택과 그에 부수되는 토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택부분의 면적(사업을 위한 거주용을 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다. (2002. 12. 30. 후단신설)
1. 주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 당해 주택에 부수되는 토지의 범위는 제1항과 같다. (2001. 12. 31. 신설)
2. 주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택부분 외의 사업용건물부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 당해 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다. (2001. 12. 31. 신설)
③ 법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
총수입금액에 산입할 금액=｛당해 과세기간의 보증금 등의 적수―임대용부동산의 건설비 상당액의 적수｝×1/365(윤년의 경우에는 366)×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 기획재정부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율”이라 한다)―당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
⑤ 제3항에서 “임대용부동산의 건설비 상당액”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)
1. 지하도를 건설하여 「국유재산법」 기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로 점용허가(1차 무상점용허가기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 지하도 건설비 상당액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 기획재정부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다) (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
○ 소득세법 시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】
② 영 제53조 제5항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 건축물의 취득가액은 자본적지출액을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액으로 한다. (2002. 4. 13. 개정)
1. 영 제53조 제5항 제1호의 경우 (2002. 4. 13. 개정)
임대면적
지하도의 건설비 × ──────
임대가능면적
2. 영 제53조 제5항 제2호의 경우 (2002. 4. 13. 개정)
임대용부동산의 임대면적
매입ㆍ건설비 × ─────────
건축물의 연면적
③ 1990년 12월 31일 이전에 취득ㆍ건설한 임대용부동산에 대한 건설비상당액은 제2항의 규정에 불구하고 당해 부동산의 취득가액과 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다. (1999. 5. 7. 개정)
1990년 12월 31일
현재의 임대보증금
1. ────────────── ×임대보증금을 받고 임대한 면적
1990년 12월 31일 현재
보증금을 받고 임대한 면적
1990년 12월 31일 현재
임대용부동산의 법 제99조의
규정에 의한 기준시가
2. ────────────── ×임대보증금을 받고 임대한 면적
임대용 건축물의 연면적
○ 소득세법 시행규칙 제102조 【조정계산서 관련서식】
① 영 제130조 제4항 및 영 제131조 제1항에 규정하는 조정계산서는 별지 제46호 서식에 의한다. (2005. 3. 19. 개정)
② 조정계산서에는 다음 각 호에 규정하는 서류중 당해 사업자에 관련된 서류를 첨부하여야 한다. (2007. 4. 17. 개정)
7. 별지 제53호 서식에 의한 임대보증금등의 총수입금액조정명세서(1)ㆍ(2)
[별지 제53호서식]<개정 2007.4.17> (제1쪽)
임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서(1)
①과세기간 년 월 일부터
년 월 일까지 상 호 ③성 명
②사업자등록번호
1. 임대보증금 등의 총수입금액 조정
④보증금
등 적수
[(A)금액] ⑤건설비
상당액 적수
[(B)금액] ⑥보증금 잔액
[(④－⑤)÷ (365, 윤년 366)] ⑦이자율 ⑧총수입금액
상당액
(⑥×⑦) ⑨보증금
운용수입 ⑩총수입금액
산 입 금 액
(⑧－⑨)
2. 임대보증금 등 적수계산
⑪일자 ⑫보증금 ⑬일수 ⑭적수(⑫×⑬) ⑪일자 ⑫보증금 ⑬일수 ⑭적수(⑫×⑬)
합 계 (A)
3. 건설비 상당액 적수계산
⑮일 자 <16>적 요 <17>건설비 상당액 <18>일 수 <19>건설비 상당액 적수
(<17>×<18>)
합 계 (B)
210㎜×297㎜(신문용지 54g/㎡(재활용품))
[별지 제53호서식]<개정 2007.4.17> (제2쪽)
작 성 방 법
[임대보증금등의 총수입금액 조정명세서(1)]
1. 이 서식은 부동산임대소득이 있는 기장자만 사용합니다.
2. ④보증금 등 적수란 : ⑭적수란의 합계금액을 옮겨 기재합니다.
3. ⑤건설비상당액 적수란 : <19>건설비상당액적수란의 합계금액을 옮겨 기재합니다.
4. ⑥보증금 잔액란 : 일수는 윤년의 경우 366을 적용합니다.
5. ⑦이자율란 : 「소득세법 시행규칙」 제23조에 따른 이자율을 옮겨 기재합니다
6. ⑨보증금 운용수입란 : 제3쪽의 <24>계의 금액을 옮겨 기재합니다.
7. <17>건설비 상당액란 :1990. 12. 31. 이전에 취득한 부동산은 제3쪽의 (C)·(D)·(E) 중 큰 금액을 기재하고, 1991. 1. 1. 이후 취득한 부동산은 제3쪽의 (C)의 금액을 기재합니다. 다만, 취득 당시 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 취득가액으로 이미 기장한 사업자의 경우에는 제3쪽의 ④건설비 총액란에 기장한 장부상 취득가액을 기재합니다.
210㎜×297㎜(신문용지 54g/㎡(재활용품))
[별지 제53호서식]<개정 2007.4.17> (제3쪽)
임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서(2)
①과세기간 년 월 일부터
년 월 일까지 상 호 ③성 명
②사업자등록번호
1. 건설비 상당액의 계산
가. 취득금액이 확인되는 경우
④건 설 비 총 액 ⑤임 대 용 건 축 물
연 면 적 ⑥보증금을 받고
임대한 면적 ⑦건 설 비 상 당 액
[④×(⑥/⑤)]
계 (C)
나. 1990. 12. 31 이전 취득한 부동산으로서 보증금 및 기준시가에 의한 경우
⑧1990. 12. 31 현재
보 증 금 ⑨1990. 12. 31 현재 보증금을받고 임대한 면적 ⑩보증금을 받고
임대한 면적 ⑪건 설 비 상 당 액
[(⑧/⑨)×⑩)]
계 (D)
⑫1990. 12. 31 현재
기 준 시 가 ⑬임 대 용 건 축 물
연 면 적 ⑭보증금을 받고
임대한 면적 ⑮건 설 비 상 당 액
[(⑫/⑬)×⑭)]
계 (E)
다. 1991. 1. 1 이후 취득한 부동산으로서 취득당시 기준시가에 의한 경우
<16>취 득 당 시
기 준 시 가 <17>임 대 용 건 축 물
연 면 적 <18>보증금을 받고
임대한 면적 <19>건 설 비 상 당 액
[<16>×(<18>/<17>)]
계 (F)
2. 임대보증금 운용수입 명세(“1.가. 취득금액이 확인되는 경우”에만 기재합니다)
<20>과 목 <21>계 정 금 액 <22>이자 및 할인료 <23>배 당 금 <24>계
210㎜×297㎜(신문용지 54g/㎡(재활용품))
[별지 제53호서식]<개정 2007.4.17> (제4쪽)
작 성 방 법
[임대보증금등의 총수입금액 조정명세서(2)]
1. ④건설비총액란 : 임대용부동산(토지를 제외합니다)의 취득(매입·건설을 포함합니다)에 소요된 금액(자본적지출금액을 포함하고 재평가차액을 제외합니다)을 기재합니다. 이 경우 해당 과세기간의 최초 임대개시일을 기산일로 하여 건설비총액 변동일까지의 건설비총액을 순차로 기재하며, 임대용부동산 취득시 건물·토지가액의 구분이 불분명할 때는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가에 의하여 안분계산합니다.
※ 건물의 기준시가는 「소득세법」 제99조제1항제1호나목 및 동법 시행령 제164조제5항에 따라 매년 국세청장이 산정·고시하는 가액을 기준으로 계산합니다.
2. ⑤·⑬·<17>임대용건축물연면적란 : 건축물관리대장상의 건물 연면적(지하층을 포함합니다)을 기재합니다.
3. ⑥·⑩·⑭·<18>보증금을 받고 임대한 면적란 : 점포별 임대보증금을 받고 실제 임대에 제공된 건물면적(공유면적 포함) 합계를 기재합니다. 이 경우 해당 과세기간의 최초 임대개시일을 기산일로 하여 임대보증금을 받고 임대한 면적의 변동일까지 면적을 순차로 기재합니다.
4.임대보증금운용수입명세란(<20>～<24>) : 비치·기장한 장부와 증빙서류에 따라 해당 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 수입이자·할인료 및 배당금을 기재합니다.
○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 「자산재평가법」에 의하여 재평가를 한 때에는 그 재평가액을, 자본적 지출에 상당하는 금액이 있는 때에는 그 금액을 가산한 금액을 취득가액으로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
④ 「부가가치세법」 제17조의 규정에 의하여 공제받은 의제매입세액과 「조세특례제한법」 제108조 제1항의 규정에 의하여 공제받은 매입세액은 당해 원재료의 매입가액에서 이를 공제한다. (2005. 2. 19. 개정)
○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】
① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)
8. 반출하였으나 판매하지 아니한 제품에 대한 개별소비세, 주세 또는 교통ㆍ에너지ㆍ환경세의 미납액. 다만, 제품가액에 그 세액상당액을 가산한 경우는 제외한다. (2007. 12. 31. 개정)
9. 부가가치세의 매입세액. 다만, 부가가치세가 면제되거나 기타 대통령령이 정하는 경우의 세액과 부가가치세 간이과세자가 납부한 부가가치세액은 그러하지 아니하다. (2000. 12. 29. 단서개정)
○ 소득세법 시행령 제74조 【부가가치세 매입세액의 필요경비산입】
법 제33조 제1항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우의 세액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 「부가가치세법」 제17조 제2항 제3호의 규정에 의한 비영업용 소형승용자동차의 유지에 관한 매입세액(자본적 지출에 해당하는 것을 제외한다) (2005. 2. 19. 개정)
2. 기타 당해 사업자가 부담한 사실이 확인되는 매입세액으로서 기획재정부령이 정하는 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
○ 소득세법 기본통칙 33-19 【고정자산에 대한 자본적 지출의 예시】
영 제67조 제2항에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다. (2008. 7. 30. 개정)
8. 부가가치세 면세사업자의 고정자산 취득에 따른 매입세액은 당해 자산에 대한 자본적 지출로 한다.
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 소득1264-2562, 1984.08.03
【질의】
소득세법 시행령 제86조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어 사업자가 아닌 자가 법인으로부터 자산을 취득하여 후에 사업을 개시하여 사업에 공여할 경우 취득당시 부담한 부가가치세 매입세액은 고정자산의 매입당시 가액에 포함될 수 있는지 여부
【회신】
소득세법 시행령 제86조 제1항 제1호의 규정에 의하여 사업용 고정자산의 감가상각에 있어서 매입한 고정자산의 취득가액은 매입당시의 가액(등록세·취득세 기타 부대비용을 포함한다)으로 하는 것이며, 사업개시 전에 취득한 자산을 사업에 공하였을 경우에는 당해 자산의 취득시 부담한 부가가치세 매입세액으로 부가가치세매출세액에서 공제받지 못한 금액은 부대비용으로서 매입당시의 가액에 포함하는 것임.
<참고사례>
○ 서일46014-11891, 2003.12.23
【질의】
ｏ 간이과세 사업자가 사업용 부동산(상가)의 부가가치세 매입세액을 환급받지 못한 경우, 당해 매입세액을 양도자산의 양도차익 계산시 필요경비에 산입할 수 있는지.
【회신】
실지거래가액에 의하여 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것이며, 사업용 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법상 간이과세자인 사업자로서 공제받지 못한 매입세액은 당해 자산의 취득가액에 포함되는 것임.
○ 서면4팀-3640, 2007.12.26
【질의】
(사실관계)
- 2005.6.30. ○○동 오피스텔을 매입하고 부동산 매매계약서상 부가가치세에 대한 특별한 언급이 없어 건물에 대한 세금계산서를 수령하고 부가가치세 5.5백만원의 매입세액공제를 받았으나 사업을 폐업하고 폐업시 잔존재화와 함께 공제받은 매입세액을 전액 납부하였음.
(질의내용)
- 위 오피스텔을 타인에게 양도하는 경우 취득가액에 부가가치세를 포함하여 공제하는지 여부
【회신】
실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득시 실지 소요된 거래가액을 말하는 것이며, 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 포함되는 것임.
○ 서면4팀-1740, 2005.09.23
【질의】
서울 ○○구 ○○동 소재 상가를 2003년 3월에 구입하면서 간이과세자로 ○○세무서에 등록을 하였음. 당시에 부가세는 20,441,000원이었지만 환급공제 신고는 하지 않았음. 2005년 1기 예정부터는 유형전환이 되면서 일반과세자로 부가세 신고를 하였음(유형전환시 재고매입세액공제를 안했음). 그러던 중 2005년 7월 상가를 양도하게 되었는데 취득당시 부가가치세를 환급받지 않았으나 취득시 부담한 부가가치세를 양도세 신고시 취득원가로 넣어야 하는지.
【회신】
1. 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득시 실지 소요된 거래가액을 말하는 것이며, 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 포함되는 것임.
2. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(서일46014-11891, 2003.12.23. ; 재일46014-754, 1997.3.29.)을 참고하기 바람.
○ 재일46014-754, 1997.03.29
【질의】
본인은 1983. 1. 27(잔금일자 1983. 5. 20)에 인천시 구월지구 토지구획정리사업과 관련하여 인천시로부터 1983. 1. 24 체비지 매매체결(매매가격은 21,000,000원임)을 한 강○○(당시 관악구 ○○동 676-46 거주)로부터 26,300,000원에 매입했고 1993년 2월경에 건물신축공사 도급계약을 체결하여 1993. 10. 25 준공하였음.
본인이 동 물건을 처분함에 있어 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하려는데 취득가액산정에 있어 궁금한 점이 있어 질의함.
1. 실지거래가액 신고에 있어 취득시 거래상대방의 계약서, 확인서와 인감증명이 있어야 한다 하는데 거래상대방인 강○○의 소재 확인이 불가능하여, 궁리끝에 본인에게는 손해지만 거래시점이 1983. 1. 27이고 이에 앞서 3일 전인 1983. 1. 24 인천시와 강○○이 체결한 금액이 21,000,000원이고 동 계약을 1986. 6. 24 인천시가 본인에게 승계하여 주었으므로 동 계약금액을 취득가액으로 할 수 있는 유무와, 아니면 본인에게는 매우 억울하지만 확인서, 인감증명을 발급받을 수 없어 토지취득가액을 0원으로 계상할 수 있는지 궁금함.
2. 건물공사 도급계약과 관련하여 도급가액이 360,000,000원에 부가가치세 36,000,000원이었음. 본인의 무지로 부가가치세 임대사업자 등록을 준공일(1993. 10. 25)이후인 1994. 1. 1 발급받아 건물신축 관련한 부가가치세를 환급받지 못했음.
본인이 건물신축과 관련하여 부담한 부가가치세를 취득가액에 포함시킬 수 있는지 질의함.
【회신】
실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득시 실지 소요된 거래가액을 말하는 것이며, 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 포함되는 것임.
○ 재일46014-1779, 1995.07.13
【질의】
점포를 매각하고 양도소득세를 실지 거래가액으로 신고하고자 하는 바 필요경비인 취득가액을 계산함에 있어 분양가액에 포함된 부가가치세를 취득가액에 합산할 수 있는지.
【회신】
자산취득시 분양사업자가 거래징수한 부가가치세는 자산양도차의 계산시 필요경비에 산입하는 것이나 분양받은 자가 부가가치세법상 일반과세자로서 사업용으로 분양받아 매입세액 공제를 받을 때 당해 부가가치세는 필요경비공제에서 제외되는 것임. |
