요약
(사실관계)
- 내국법인 갑(이하 “양도인”)은 부동산투자회사법에 따라 설립된 기업구조조정부동산투자회사로서, 그 보유자산인 서울특별시 서초구 서초동 1321-11 소재 지상 20층, 지하 7층 중 지하1층~지상3층, 지상8층~10층, 지상13층~20층 및 그 부지(이하 “쟁점 부동산”)를 보유하고 있으며, 양도인은 현재 쟁점 부동산의 임대 가능한 면적에 대하여 복수의 임차인들과 임대차계약을 체결하고 임대사업용으로 사용하고 있음
- 양도인은 쟁점 부동산을 자본시장법상 집합투자기구의 수탁회사(이하 “양수인”)에게 양도하는 계약(이하 “본건 매매계약”)을 체결하고자 하며, 구체적인 양수도 조건은 다음과 같고 양수인은 자본시장법상 집합투자기구의 수탁회사로서 본 건 매매계약에 따라 부동산을 양수하면 이를 양수인이 직접 사무실 등으로 사용하지 아니하고 임대사업용으로 사용하고 그 수익을 부동산투자신탁에게 투자한 투자자들에게 배분할 예정임
(1) 영업권 등의 평가 여부
대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등 양도인이 영위하던 부동산임대업과 관련된 영업권의 평가 작업은 이루어지지 아니하며 승계되지도 아니함
(2) 임대차계약의 승계 여부
- 본건 매매계약의 내용으로서, 양도인은 쟁점 부동산의 임차인들로부터 임대차계약 승계동의서를 수령하여 양수인에게 제출하여야 하므로, 양도인은 기존 임대차계약서를 매수인에게 모두 승계하며, 거래의 완결과 동시에 임대차계약에 따른 권리 및 의무(임대차보증금 포함)가 양도인으로부터 양수인에게 승계됨
- 기존 임대차계약서를 양수인이 승계함에 따라 양도인의 임차보증금 채무도 양수인에게 승계되나, 거래 완결일 이전에 양도인이 임차인으로부터 미회수한 임대료는 양수인에게 승계되지 아니함
(3) 부동산 외의 자산의 승계 여부
본건 매매계약의 내용으로서, 양도인은 양수인에게 쟁점 부동산에 부착되어 있는 기계설비(펌프, 저수조 등), 전기설비(변압기, 발전기 등), 소방설비(소화전주펌프 등), 통신설비(전산·전화용 단자 등), 주차설비(타워주차장 등) 및 운반설비(엘리베이터) 등의 유형자산을 쟁점 부동산과 더불어 양수인에게 양도할 예정이나, 그 외에 쟁점 부동산과 소재지를 달리하는 양도인 소유의 자산은 일체 승계되지 아니함
(4)기타 계약의 승계여부
양도인이 쟁점 부동산을 관리하기 위하여 기존에 체결하였던 자산관리위탁계약들은 거래의 완결과 동시에 모두 해지될 예정이며, 양수인이 취득한 부동산은 자본시장법상 자산운용회사가 직접 관리하거나 자산운용회사가 별도의 부동산관리회사를 선정하여 관리할 예정임. 한편 양도인의 쟁점 부동산에 대한 보험계약은 해지될 예정이며, 이에 따라 양수인은 별도의 보험계약을 체결할 예정임
(5)인력의 승계여부
- 양도인은 부동산투자회사법상의 기업구조조정부동산투자회사로서, 상근임직원을 둘 수 없으며, 양도일 현재 비상근임원 5인을 두고 있으며, 직원은 없음
- 양수인은 부동산 펀드, 즉 자본시장법상 집합투자기구의 수탁회사로서 양도인의 임원 5인은 양수인의 임원 또는 직원으로 선임 또는 고용되지 않을 예정임
(6)부채의 승계여부
양수인이 승계하는 임대차계약과 관련된 임대차보증금을 제외하고는, 쟁점부동산과 직접 관련된 부채 중 양수인에게 승계되는 부채는 없음
(질의사항) 본건 매매계약에 의한 쟁점 부동산의 매매가 부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하고 있는 “사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것”에 해당하여 재화의 공급으로 보지 아니하는지 여부에 대하여 질의함
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】
⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것.
○ 부가가치세법시행령 제17조 【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】
② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(「상법」에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
1. 미수금에 관한 것, 2. 미지급금에 관한 것, 3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
■ 법규부가2008-3, 2008.10.23
사업장에 관한 모든 물적 시설물, 영업권, 인적구성원을 포함한 권리·의무를 포괄적으로 승계시키면서 사업의 승계에 영향을 미치지 않는 외상매출금과 은행차입금 등 일부 자산·부채를 제외한 경우에는 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당되나, 부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산과 임대보증금을 승계시키더라도 그 밖의 자산과 부채 및 영업권을 승계시키지 아니하며, 당해 사업에 관련된 종업원을 제외한 경우, 부동산임대업의 관리운영에 관련된 모든 채무를 제외한 경우에는 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당되지 아니하는 것입니다
따라서 귀 사 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이 부동산임대 사업장을 양도하면서 양수인에게 임·대차계약의 승계(임차보증금 포함) 외에 다른 자산 및 부채와 종업원, 건물관리를 위한 전문자산관리업체와 용역계약, 건물의 보험계약 등을 승계시키지 아니한 경우에는「부가가치세법」제6조 제6항에서 규정하는 “재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도”에 해당되지 아니하는 것입니다.
■ 부가-2318, 2008.07.29
부동산임대업을 영위하는 법인이 사업장별로 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 등 부동산임대업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외)를 포괄적으로 승계시키는 경우에는「부가가치세법」제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업의 양도에 해당하는 것이나, 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금을 제외한 당해 부동산임대업의 관리운영에 관련된 모든 채무를 제외하거나 임차인의 임대보증금일부를 제외하는 경우에는 당해 규정에 의한 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임.
■ 서면·인터넷·방문상담3팀-1478, 2007.05.14
부가가치세법 제6조 제6항 제2호 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 종업원, 세입자, 부채 등을 제외하고 양도하는 경우에는 위의 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.
[ 제 목 ]
임대보증금 이외의 부동산과 직접 관련된 모든 채무와 자산관리위탁계약, 보험계약을 승계시키지 아니하는 경우 사업의 양도에 해당 여부
[ 요 지 ]
부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 이외의 부동산과 직접 관련된 모든 채무와 건물관리를 위한 자산관리위탁계약, 부동산에 대한 보험계약을 승계시키지 아니하고 사업을 양도하는 경우에는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임
[ 회 신 ]
부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 이외의 부동산과 직접 관련된 모든 채무와 건물관리를 위한 자산관리위탁계약, 부동산에 대한 보험계약을 승계시키지 아니하고 사업을 양도하는 경우에는「부가가치세법」제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임
[ 관련법령 ]부가가치세법 제6조【재화의 공급】
〔붙 임 : 참고자료〕
1. 질의내용 요약
(사실관계)
- 내국법인 갑(이하 “양도인”)은 부동산투자회사법에 따라 설립된 기업구조조정부동산투자회사로서, 그 보유자산인 서울특별시 서초구 서초동 1321-11 소재 지상 20층, 지하 7층 중 지하1층~지상3층, 지상8층~10층, 지상13층~20층 및 그 부지(이하 “쟁점 부동산”)를 보유하고 있으며, 양도인은 현재 쟁점 부동산의 임대 가능한 면적에 대하여 복수의 임차인들과 임대차계약을 체결하고 임대사업용으로 사용하고 있음
- 양도인은 쟁점 부동산을 자본시장법상 집합투자기구의 수탁회사(이하 “양수인”)에게 양도하는 계약(이하 “본건 매매계약”)을 체결하고자 하며, 구체적인 양수도 조건은 다음과 같고 양수인은 자본시장법상 집합투자기구의 수탁회사로서 본 건 매매계약에 따라 부동산을 양수하면 이를 양수인이 직접 사무실 등으로 사용하지 아니하고 임대사업용으로 사용하고 그 수익을 부동산투자신탁에게 투자한 투자자들에게 배분할 예정임
(1) 영업권 등의 평가 여부
대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등 양도인이 영위하던 부동산임대업과 관련된 영업권의 평가 작업은 이루어지지 아니하며 승계되지도 아니함
(2) 임대차계약의 승계 여부
- 본건 매매계약의 내용으로서, 양도인은 쟁점 부동산의 임차인들로부터 임대차계약 승계동의서를 수령하여 양수인에게 제출하여야 하므로, 양도인은 기존 임대차계약서를 매수인에게 모두 승계하며, 거래의 완결과 동시에 임대차계약에 따른 권리 및 의무(임대차보증금 포함)가 양도인으로부터 양수인에게 승계됨
- 기존 임대차계약서를 양수인이 승계함에 따라 양도인의 임차보증금 채무도 양수인에게 승계되나, 거래 완결일 이전에 양도인이 임차인으로부터 미회수한 임대료는 양수인에게 승계되지 아니함
(3) 부동산 외의 자산의 승계 여부
본건 매매계약의 내용으로서, 양도인은 양수인에게 쟁점 부동산에 부착되어 있는 기계설비(펌프, 저수조 등), 전기설비(변압기, 발전기 등), 소방설비(소화전주펌프 등), 통신설비(전산·전화용 단자 등), 주차설비(타워주차장 등) 및 운반설비(엘리베이터) 등의 유형자산을 쟁점 부동산과 더불어 양수인에게 양도할 예정이나, 그 외에 쟁점 부동산과 소재지를 달리하는 양도인 소유의 자산은 일체 승계되지 아니함
(4)기타 계약의 승계여부
양도인이 쟁점 부동산을 관리하기 위하여 기존에 체결하였던 자산관리위탁계약들은 거래의 완결과 동시에 모두 해지될 예정이며, 양수인이 취득한 부동산은 자본시장법상 자산운용회사가 직접 관리하거나 자산운용회사가 별도의 부동산관리회사를 선정하여 관리할 예정임. 한편 양도인의 쟁점 부동산에 대한 보험계약은 해지될 예정이며, 이에 따라 양수인은 별도의 보험계약을 체결할 예정임
(5)인력의 승계여부
- 양도인은 부동산투자회사법상의 기업구조조정부동산투자회사로서, 상근임직원을 둘 수 없으며, 양도일 현재 비상근임원 5인을 두고 있으며, 직원은 없음
- 양수인은 부동산 펀드, 즉 자본시장법상 집합투자기구의 수탁회사로서 양도인의 임원 5인은 양수인의 임원 또는 직원으로 선임 또는 고용되지 않을 예정임
(6)부채의 승계여부
양수인이 승계하는 임대차계약과 관련된 임대차보증금을 제외하고는, 쟁점부동산과 직접 관련된 부채 중 양수인에게 승계되는 부채는 없음
(질의사항) 본건 매매계약에 의한 쟁점 부동산의 매매가 부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하고 있는 “사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것”에 해당하여 재화의 공급으로 보지 아니하는지 여부에 대하여 질의함
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】
⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것.
○ 부가가치세법시행령 제17조 【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】
② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(「상법」에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
1. 미수금에 관한 것, 2. 미지급금에 관한 것, 3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
■ 법규부가2008-3, 2008.10.23
사업장에 관한 모든 물적 시설물, 영업권, 인적구성원을 포함한 권리·의무를 포괄적으로 승계시키면서 사업의 승계에 영향을 미치지 않는 외상매출금과 은행차입금 등 일부 자산·부채를 제외한 경우에는 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당되나, 부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산과 임대보증금을 승계시키더라도 그 밖의 자산과 부채 및 영업권을 승계시키지 아니하며, 당해 사업에 관련된 종업원을 제외한 경우, 부동산임대업의 관리운영에 관련된 모든 채무를 제외한 경우에는 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당되지 아니하는 것입니다
따라서 귀 사 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이 부동산임대 사업장을 양도하면서 양수인에게 임·대차계약의 승계(임차보증금 포함) 외에 다른 자산 및 부채와 종업원, 건물관리를 위한 전문자산관리업체와 용역계약, 건물의 보험계약 등을 승계시키지 아니한 경우에는「부가가치세법」제6조 제6항에서 규정하는 “재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도”에 해당되지 아니하는 것입니다.
■ 부가-2318, 2008.07.29
부동산임대업을 영위하는 법인이 사업장별로 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 등 부동산임대업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외)를 포괄적으로 승계시키는 경우에는「부가가치세법」제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업의 양도에 해당하는 것이나, 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금을 제외한 당해 부동산임대업의 관리운영에 관련된 모든 채무를 제외하거나 임차인의 임대보증금일부를 제외하는 경우에는 당해 규정에 의한 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임.
■ 서면·인터넷·방문상담3팀-1478, 2007.05.14
부가가치세법 제6조 제6항 제2호 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 종업원, 세입자, 부채 등을 제외하고 양도하는 경우에는 위의 사업양도에 해당하지 아니하는 것임. |
