요약
○ 사실관계
토지를 매입하여 주택을 신축판매하는 개인사업자이며, 2004년에 15필지의 토지를매입하여 5필지는 주택을 신축하여 분양하였고, 사업소득(건설업)에 대한 종합소득세를 신고·납부하였음
현재 나머지 10필지 중에는 주택신축이 완료되었으나 분양이되지 아니한 것도 있고, 신축중인 주택도 있으며, 아직 착공하지 못한 필지도 있음.
그런데 당해 사업부지가 2008년 12월에 수용예정으로 인한 개발행위허가 제한구역으로 지정되었고, 2009년에 수용될 예정이라고 함.
○ 질의내용
(질의1) 주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 주택이 미분양되어보유하고 있던 중 국가로부터 수용이 된 경우 당해소득은 건설업, 부동산매매업, 양도소득 중 어느 것에 해당하는지
(질의2) 주택신축판매업자가 판매목적으로 주택을 신축하던 중 건물이 완공되지 아니한 상태에서 국가로부터 수용이 된 경우 당해소득은 건설업, 부동산매매업, 양도소득 중 어느 것에 해당하는지
(질의3) 주택신축판매업자가 판매목적의 주택을 신축하려고 토지를 매입하였으나, 건물을 착공하지 아니한 상태에서 국가로부터 수용이 된 경우 당해소득은 건설업, 부동산매매업, 양도소득 중 어느 것에 해당하는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2008. 12. 26. 개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만,토지의 면적이 영 제32조 제2항의 규정에 의한 면적을 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. (2008. 7. 30. 단서개정)
4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 (2008. 7. 30. 개정)
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) (2008. 7. 30. 개정)
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 소득46011-390, 1999.11.25
거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임.
○ 서면1팀-772, 2004.06.07
주택신축판매업자가 신축한 주택을 판매한 경우에는 사업소득으로 보는 것이며,당해 질의의 경우 관련 예규(서일 46011-11477, 2003.10.21.)를 참고하고 폐업여부 및 판매되지 않은 주택에 대한 임대 등 구체적인 사실관계에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 구분하기 바람.
○ 서일46011-11477, 2003.10.21
【질의】
주택신축판매업자가 신축(1993년)한 다세대주택을 10여 연간 주택임대사업에 사용하다가 양도하는 경우 당해 소득이 양도소득인지 사업소득인지.
【회신】
귀 질의와 유사 사례에 대한 우리청의 기질의회신문(재재산 46014-28, 2002. 1.31. ; 소득 46011-2507, 1999.7.2.)을 참고하기 바람.
○ 소득46011-2507, 1999.07.02
주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며
재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것임.
○ 재일46014-1565, 1995.06.26
소유하고 있던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지로 인한 소득은 사업(건설업)소득에 해당하는 것이며, 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 주택의 시공 정도가 건축법에 의한 건축물에 해당하는 경우에만 사업(건설업)소득으로 보는 것임.
○ 소득46011-3464, 1998.11.12
자기의 토지위에 주택을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 사업자가 건축중인 건물과 토지를 제3자에게 양도함으로써 발생한 소득은 사업소득중 부동산매매업의 소득에 해당하는 것임.
○ 재일46014-2170, 1993.07.27
사업계획서, 사업자등록사항, 사업의 진행사항, 장부기장내용 등에 의해 사업목적으로 취득하였음이 확인되거나 부동산매매의 규모, 거래 회수, 반복성 등 부동산매도에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 건설업(주택신축판매 등) 또는 부동산매매업(상가신축판매 등)의 재고자산을 처분한 소득에 대하여는 사업소득으로 보는 것임.
○ 소득46011-3248, 1999.08.18
거주자가 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 주택신축판매업에 해당하는 것이나 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것임.
[ 제 목 ]
주택신축판매업자가 주택 등을 양도하고 지급받은 금액의 소득구분
[ 요 지 ]
판매목적으로 신축한 주택을 양도하는 경우 건설업(주택신축판매업)에 해당하나, 건축중인 건물과 토지를 양도하는 경우 부동산매매업의 소득에 해당하는 것임
[ 회 신 ]
귀 질의1의 경우, 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하는 것이며,
귀 질의2, 3의 경우 이와 유사한 기질의회신문【재일46014-1565, 1995.06.26】 ,【소득46011-3464, 1998.11.12】및 【소득46011-3248, 1999.08.18】을 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
○ 재일46014-1565, 1995.06.26
소유하고 있던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지로 인한 소득은 사업(건설업)소득에 해당하는 것이며, 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 주택의 시공 정도가 건축법에 의한 건축물에 해당하는 경우에만 사업(건설업)소득으로 보는 것임.
○ 소득46011-3464, 1998.11.12
자기의 토지위에 주택을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 사업자가 건축중인 건물과 토지를 제3자에게 양도함으로써 발생한 소득은 사업소득중 부동산매매업의 소득에 해당하는 것임.
○ 소득46011-3248, 1999.08.18
사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것임.
[ 관련법령 ]소득세법 제19조【사업소득】
소득세법 시행령 제32조【주택신축판매업의 범위】
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
토지를 매입하여 주택을 신축판매하는 개인사업자이며, 2004년에 15필지의 토지를매입하여 5필지는 주택을 신축하여 분양하였고, 사업소득(건설업)에 대한 종합소득세를 신고·납부하였음
현재 나머지 10필지 중에는 주택신축이 완료되었으나 분양이되지 아니한 것도 있고, 신축중인 주택도 있으며, 아직 착공하지 못한 필지도 있음.
그런데 당해 사업부지가 2008년 12월에 수용예정으로 인한 개발행위허가 제한구역으로 지정되었고, 2009년에 수용될 예정이라고 함.
○ 질의내용
(질의1) 주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 주택이 미분양되어보유하고 있던 중 국가로부터 수용이 된 경우 당해소득은 건설업, 부동산매매업, 양도소득 중 어느 것에 해당하는지
(질의2) 주택신축판매업자가 판매목적으로 주택을 신축하던 중 건물이 완공되지 아니한 상태에서 국가로부터 수용이 된 경우 당해소득은 건설업, 부동산매매업, 양도소득 중 어느 것에 해당하는지
(질의3) 주택신축판매업자가 판매목적의 주택을 신축하려고 토지를 매입하였으나, 건물을 착공하지 아니한 상태에서 국가로부터 수용이 된 경우 당해소득은 건설업, 부동산매매업, 양도소득 중 어느 것에 해당하는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2008. 12. 26. 개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만,토지의 면적이 영 제32조 제2항의 규정에 의한 면적을 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. (2008. 7. 30. 단서개정)
4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 (2008. 7. 30. 개정)
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) (2008. 7. 30. 개정)
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 소득46011-390, 1999.11.25
거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임.
○ 서면1팀-772, 2004.06.07
주택신축판매업자가 신축한 주택을 판매한 경우에는 사업소득으로 보는 것이며,당해 질의의 경우 관련 예규(서일 46011-11477, 2003.10.21.)를 참고하고 폐업여부 및 판매되지 않은 주택에 대한 임대 등 구체적인 사실관계에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 구분하기 바람.
○ 서일46011-11477, 2003.10.21
【질의】
주택신축판매업자가 신축(1993년)한 다세대주택을 10여 연간 주택임대사업에 사용하다가 양도하는 경우 당해 소득이 양도소득인지 사업소득인지.
【회신】
귀 질의와 유사 사례에 대한 우리청의 기질의회신문(재재산 46014-28, 2002. 1.31. ; 소득 46011-2507, 1999.7.2.)을 참고하기 바람.
○ 소득46011-2507, 1999.07.02
주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며
재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것임.
○ 재일46014-1565, 1995.06.26
소유하고 있던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지로 인한 소득은 사업(건설업)소득에 해당하는 것이며, 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 주택의 시공 정도가 건축법에 의한 건축물에 해당하는 경우에만 사업(건설업)소득으로 보는 것임.
○ 소득46011-3464, 1998.11.12
자기의 토지위에 주택을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 사업자가 건축중인 건물과 토지를 제3자에게 양도함으로써 발생한 소득은 사업소득중 부동산매매업의 소득에 해당하는 것임.
○ 재일46014-2170, 1993.07.27
사업계획서, 사업자등록사항, 사업의 진행사항, 장부기장내용 등에 의해 사업목적으로 취득하였음이 확인되거나 부동산매매의 규모, 거래 회수, 반복성 등 부동산매도에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 건설업(주택신축판매 등) 또는 부동산매매업(상가신축판매 등)의 재고자산을 처분한 소득에 대하여는 사업소득으로 보는 것임.
○ 소득46011-3248, 1999.08.18
거주자가 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 주택신축판매업에 해당하는 것이나 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것임. |
