요약
○ 사실관계
- 2007.09.19. 충남 천안 입장 ○○소재 토지 매매계약
* 계약금 592백만원 수령, 공장설립 인·허가 불가시 매매계약해지의 조건부매매계약 체결
- 2007.12.20. 총매매대금 5,918백만원 중 중도금 5,226백만원 수령(잔금 100백만원)
- 2009.01.30. 토지거래허가구역 해제
○ 질의내용
- 현재 진행중인 공장설립 허가시 잔금을 지급하기로 한 상기 부동산매매계약의 양도시기는 언제인지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
기본통칙 98-4 【 조건부매매인 경우 양도 또는 취득의 시기 】조건부로 자산을 매매하는 경우 그 조건성취일이 양도 또는 취득의 시기가 된다.(1997.04.08 개정)
소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. <개정 1998.4.1 부칙, 1998.12.31 부칙, 1999.12.31 부칙, 2001.12.31 부칙, 2005.2.19 부칙, 2008.2.29 부칙>
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. <개정 2000.12.29 부칙, 2005.2.19 부칙>
④ 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 당해 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. <개정 1999.12.31 부칙>
⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.
⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 대통령령이 정하는 자산 이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. <개정 1995.12.30 부칙, 1998.12.31 부칙, 2000.12.29 부칙, 2005.2.19 부칙>
1. 1984년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산
2. 삭제 <1995.12.30 부칙>
3. 1985년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제3호의 자산
⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 대통령령이 정하는 날 이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. <개정 1995.12.30 부칙, 1998.12.31 부칙, 2000.12.29 부칙, 2005.2.19 부칙>
1. 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일
2. 삭제 <1995.12.30 부칙>
3. 법 제94조제1항제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일
⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 서면4팀-2333, 2005.11.25
【회신】
소득세법 시행령 제162조 제1항의 규정에 의하여 비상장주식에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 다만 대금을 청산하기 전에 명의의 등록 및 개서를 한 경우에는 등록부 또는 명부에 기재된 명의의 등록일 또는 개서일을 취득 및 양도시기로 하는 것이나, 조건부로 거래하는 경우에는 그 조건을 성취한 날이 양도 또는 취득의 시기가 되는 것임. 귀 질의가 이에 해당하는지 여부 및 양도시기에 대해서는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임.
○ 재일46014-2964, 1995.11.11
【제목】
조건부로 자산을 취득한 경우 그 조건성취일이 취득시기임
【질의】
다음 과정 양도자산의 취득시기에 대하여 의문이 있어 질의함.
다 음
1. 매매예약체결일 (가등기) 1974.12.31
2. 매매예약 의사확정일 (대금청산일) 1981.11. 7
3. 소유권 취득 등기일 1995. 9.15
4. 양도 년 월 일 1995.10.31
(본인의 의견)
가) 실지거래가액에 의하여 양도소득을 계산하는 경우는 취득일을 1981. 11. 7로 하고,
양도일은 1995. 10. 31 로 하여 양도소득을 계산하는 것이고
나) 기준시가에 의하여 양도소득을 계산하는 경우는
취득일을 1995. 9. 15 로 하고,
양도일은 1995. 10. 31 로 하는 것이라는 의견임.
【회신】
양도소득금액을 계산함에 있어서 적용되는 자산의 취득시기는 소득세법 시행령 제53조 제1항의 규정에 따라서 취득 대금을 청산할 날이나, 다만, 조건부로 취득한 경우에는 그 조건성취일이 취득시기가 되는 것임.
○ 서면4팀-334, 2007.01.24
【질의】
(내용)
- 2002.4월 주택을 취득하였는데 그 주택의 부수토지는 2필지(A, B)로 되어 있었으며, 그 중 1필지(B)는 국유지에 해당되었음.
* 주택의 건물 22평, A토지 12평, B토지 12평
- 2002.4.4. 취득한 주택으로 전입하여 거주하면서 국유재산인 B토지의 사용에 대한 사용료도 계속 납부하였음.
- 그 후 2003.12.19. 국유재산 매매계약이 체결되었고 그 대금은 매년 분할로 납부하였음.
- 매매대금 납부는 1회(계약금) 2003.12.19. 납부, 2회 2004.6.30. 납부, 3회 2005.6.30. 납부, 4회 2006.6.30. 납부, 5회 및 6회 2006.11.3. 잔액 완납 후 등기
(질의)
- 위와 같은 경우 B토지의 취득시기는 언제인지 여부
〈갑설〉 국가와의 계약도 장기할부조건부 매매로 보아 계약금 지급일이 아닌 첫회부불금의 납부일인 2004.6.30. 취득시기임.
〈을설〉 상기와 같은 국가와의 장기할부조건부 매매도 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호에 의거 소유권이전등기접수일보다 인도일 또는 사용수익일이 빠르므로 2002.4.4. 취득시기임.
【회신】
당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것임. 이 경우 “사용수익일”은 매매 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것임.
[ 제 목 ]
조건부매매 해당여부 및 양도시기
[ 요 지 ]
자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득 및 양도시기는 「소득세법 시행령」제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것임
[ 회 신 ]
○자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득 및 양도시기는 「소득세법 시행령」제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것임
○귀 질의의 경우 양도시기를 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서상의 계약조건, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황 등을 종합하여 사실 판단할 사항임
[ 관련법령 ]소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2007.09.19. 충남 천안 입장 ○○소재 토지 매매계약
* 계약금 592백만원 수령, 공장설립 인·허가 불가시 매매계약해지의 조건부매매계약 체결
- 2007.12.20. 총매매대금 5,918백만원 중 중도금 5,226백만원 수령(잔금 100백만원)
- 2009.01.30. 토지거래허가구역 해제
○ 질의내용
- 현재 진행중인 공장설립 허가시 잔금을 지급하기로 한 상기 부동산매매계약의 양도시기는 언제인지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
기본통칙 98-4 【 조건부매매인 경우 양도 또는 취득의 시기 】조건부로 자산을 매매하는 경우 그 조건성취일이 양도 또는 취득의 시기가 된다.(1997.04.08 개정)
소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. <개정 1998.4.1 부칙, 1998.12.31 부칙, 1999.12.31 부칙, 2001.12.31 부칙, 2005.2.19 부칙, 2008.2.29 부칙>
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. <개정 2000.12.29 부칙, 2005.2.19 부칙>
④ 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 당해 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. <개정 1999.12.31 부칙>
⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.
⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 대통령령이 정하는 자산 이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. <개정 1995.12.30 부칙, 1998.12.31 부칙, 2000.12.29 부칙, 2005.2.19 부칙>
1. 1984년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산
2. 삭제 <1995.12.30 부칙>
3. 1985년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제3호의 자산
⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 대통령령이 정하는 날 이라 함은 다음 각호의 ??말한다. <개정 1995.12.30 부칙, 1998.12.31 부칙, 2000.12.29 부칙, 2005.2.19 부칙>
1. 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일
2. 삭제 <1995.12.30 부칙>
3. 법 제94조제1항제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일
⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 서면4팀-2333, 2005.11.25
【회신】
소득세법 시행령 제162조 제1항의 규정에 의하여 비상장주식에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 다만 대금을 청산하기 전에 명의의 등록 및 개서를 한 경우에는 등록부 또는 명부에 기재된 명의의 등록일 또는 개서일을 취득 및 양도시기로 하는 것이나, 조건부로 거래하는 경우에는 그 조건을 성취한 날이 양도 또는 취득의 시기가 되는 것임. 귀 질의가 이에 해당하는지 여부 및 양도시기에 대해서는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임.
○ 재일46014-2964, 1995.11.11
【제목】
조건부로 자산을 취득한 경우 그 조건성취일이 취득시기임
【질의】
다음 과정 양도자산의 취득시기에 대하여 의문이 있어 질의함.
다 음
1. 매매예약체결일 (가등기) 1974.12.31
2. 매매예약 의사확정일 (대금청산일) 1981.11. 7
3. 소유권 취득 등기일 1995. 9.15
4. 양도 년 월 일 1995.10.31
(본인의 의견)
가) 실지거래가액에 의하여 양도소득을 계산하는 경우는 취득일을 1981. 11. 7로 하고,
양도일은 1995. 10. 31 로 하여 양도소득을 계산하는 것이고
나) 기준시가에 의하여 양도소득을 계산하는 경우는
취득일을 1995. 9. 15 로 하고,
양도일은 1995. 10. 31 로 하는 것이라는 의견임.
【회신】
양도소득금액을 계산함에 있어서 적용되는 자산의 취득시기는 소득세법 시행령 제53조 제1항의 규정에 따라서 취득 대금을 청산할 날이나, 다만, 조건부로 취득한 경우에는 그 조건성취일이 취득시기가 되는 것임.
○ 서면4팀-334, 2007.01.24
【질의】
(내용)
- 2002.4월 주택을 취득하였는데 그 주택의 부수토지는 2필지(A, B)로 되어 있었으며, 그 중 1필지(B)는 국유지에 해당되었음.
* 주택의 건물 22평, A토지 12평, B토지 12평
- 2002.4.4. 취득한 주택으로 전입하여 거주하면서 국유재산인 B토지의 사용에 대한 사용료도 계속 납부하였음.
- 그 후 2003.12.19. 국유재산 매매계약이 체결되었고 그 대금은 매년 분할로 납부하였음.
- 매매대금 납부는 1회(계약금) 2003.12.19. 납부, 2회 2004.6.30. 납부, 3회 2005.6.30. 납부, 4회 2006.6.30. 납부, 5회 및 6회 2006.11.3. 잔액 완납 후 등기
(질의)
- 위와 같은 경우 B토지의 취득시기는 언제인지 여부
〈갑설〉 국가와의 계약도 장기할부조건부 매매로 보아 계약금 지급일이 아닌 첫회부불금의 납부일인 2004.6.30. 취득시기임.
〈을설〉 상기와 같은 국가와의 장기할부조건부 매매도 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호에 의거 소유권이전등기접수일보다 인도일 또는 사용수익일이 빠르므로 2002.4.4. 취득시기임.
【회신】
당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것임. 이 경우 “사용수익?rdquo;은 매매 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것임. |
