요약
○ 사실관계
- 시행사는 입주자 모집공고 후 청약을 접수하여 분양자와 분양계약을 체결하고 계약금 및 중도금(일부 또는 전부)을 수납하였음
- 이후 주택이 준공되었으나 수분양자 중 일부가 잔금 등을 미납하여 미입주 상태이며 소유권 이전되지 아니함
- 시행사는 잔금 등이 미납된 주택에 대하여 분양계약을 해제(수납금액은 수분양자에게 반환)하고 2009년까지 기업구조조정부동산투자회사등에 매각예정임
- (행정안전부 질의답변) 주택건설사업계획의 승인을 받아 건축한 주택을 분양자의 중도금 미납 등의 사유로 계약해제 후 재분양계약되지 않은 경우라면 미분양주택이라 사료됨
○ 질의내용
- 잔금 등이 미납되어 분양자와 계약해제된 주택을 기업구조조정부동산투자회사등이 미분양주택으로 취득하는 경우 종부세법시행령 제4조 제1항 제9호에 따른 미분양주택에 해당하는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로정하는 1세대 1주택자(이하 1세대 1주택자 라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 「임대주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정보육시설용 주택, 「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다.
< 이하생략 >
○ 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 기타주택】
① 법 제8조제2항제2호에서 대통령령이 정하는 주택 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 합산배제 기타주택 이라 한다)을 말한다.
< 중간생략 >
9. 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「부동산투자회사법」 제2조제1호다목에 따른 기업구조조정부동산투자회사 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조제2호에 따른부동산집합투자기구(이하 이 항에서 기업구조조정부동산투자회사등 이라 한다)가 2009년12월 31일까지 직접 취득하는 미분양주택 (「주택법」 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 항에서 같다)
가. 취득하는 부동산이 모두 미분양주택일 것
나. 존립기간이 5년 이내일 것
< 이하생략 >
○ 주택법 제38조 【주택의 공급】
① 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 대상자에 대하여는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.
1. 사업주체(국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 및 지방공사는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것
2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 입주자모집의 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것
3. 사업주체가 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것
< 이하생략 >
[ 제 목 ]
분양계약 해제된 주택의 미분양주택 해당 여부
[ 요 지 ]
기업구조조정부동산투자회사등이 직접 취득하는 합산배제대상 미분양주택에는 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나 분양계약이 해제된 후 재분양계약되지 않은 주택을 포함함
[ 회 신 ]
취득하는 부동산이 모두 미분양주택이고 존립기간이 5년 이내인 기업구조조정부동산투자회사등이 직접 취득하는 합산배제대상 미분양주택이란 주택법 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말하며, 당해 미분양주택에는 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나 분양계약이 해제된 후 재분양계약되지 않은 주택을 포함하는 것임
[ 관련법령 ]종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 기타주택】
〔붙 임 : 참고자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 시행사는 입주자 모집공고 후 청약을 접수하여 분양자와 분양계약을 체결하고 계약금 및 중도금(일부 또는 전부)을 수납하였음
- 이후 주택이 준공되었으나 수분양자 중 일부가 잔금 등을 미납하여 미입주 상태이며 소유권 이전되지 아니함
- 시행사는 잔금 등이 미납된 주택에 대하여 분양계약을 해제(수납금액은 수분양자에게 반환)하고 2009년까지 기업구조조정부동산투자회사등에 매각예정임
- (행정안전부 질의답변) 주택건설사업계획의 승인을 받아 건축한 주택을 분양자의 중도금 미납 등의 사유로 계약해제 후 재분양계약되지 않은 경우라면 미분양주택이라 사료됨
○ 질의내용
- 잔금 등이 미납되어 분양자와 계약해제된 주택을 기업구조조정부동산투자회사등이 미분양주택으로 취득하는 경우 종부세법시행령 제4조 제1항 제9호에 따른 미분양주택에 해당하는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로정하는 1세대 1주택자(이하 1세대 1주택자 라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 「임대주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정보육시설용 주택, 「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다.
< 이하생략 >
○ 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 기타주택】
① 법 제8조제2항제2호에서 대통령령이 정하는 주택 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 합산배제 기타주택 이라 한다)을 말한다.
< 중간생략 >
9. 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「부동산투자회사법」 제2조제1호다목에 따른 기업구조조정부동산투자회사 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조제2호에 따른부동산집합투자기구(이하 이 항에서 기업구조조정부동산투자회사등 이라 한다)가 2009년12월 31일까지 직접 취득하는 미분양주택 (「주택법」 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 항에서 같다)
가. 취득하는 부동산이 모두 미분양주택일 것
나. 존립기간이 5년 이내일 것
< 이하생략 >
○ 주택법 제38조 【주택의 공급】
① 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 대상자에 대하여는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.
1. 사업주체(국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 및 지방공사는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것
2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 입주자모집의 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것
3. 사업주체가 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것
< 이하생략 > |
